1·1房地产开发与经营的界定
房地产开发与房地产经营这个两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念，它们既相互联系，又有一定的区别。
房地产开发与经营是房地产经济活动中两个相对独立又相互关联的内容。在某些情况下，可将其视为一个整体行为来研究，如讨论房地产开发经营与国民经济的关系等。但是，若将两者分开讨论，特别是在具体实施过程中，由于有不同的内涵和特殊性，分别研究可能更具有实际意义。
客观地说，关于经营和管理没有唯一的定义，且不同学科、不同着作看法各异。例如，管理学科或管理科学，是把经营作为管理学的一个部分来讨论的；而经营管理学派的奠基人法约尔把工业企业从事的活动划分为技术活动、商业活动、财务活动、安全活动、会计活动、管理活动等6项活动，并总称其为“经营”，管理活动只是经营活动的一部分。由此可见，虽然各学科对这两个概念解释不一，但共同点在于无论是经营还是管理，都是企业为达到一定目的，有组织、有计划进行的经济活动。不同定义的差别在于对概念内涵和外延的界定不同。综合目前的各种观点，关于房地产开发与房地产经营，有两种看法：一种是从广义的角度来看；另一种是是从狭义的角度来看。
1·广义的房地产开发与房地产经营
从广义的角度来看，特别是站在市场经济的角度来看，房地产开发和房地产经营在本质上是相同的。
（1）相互独立，侧重点不同。房地产开发是对土地及建筑物进行投资、建设、管理的过程，是投资、建设行为，强调的是房地产产品的生产；而房地产经营是通过开发建设和管理获取经济利益的过程，强调的是投资和盈利。
（2）房地产开发是房地产经营的基础。一切房地产经营活动都要体现在房地产产品实体上。房地产开发就是形成房地产产品实体的过程，没有这一过程，就没有房地产经营的对象，经营活动也就无从谈起。如果房地产开发阶段对市场分析不够准确，开发完成的房地产不能出售/出租，或者出售/出租达不到预期的水平，就会影响房地产经营效益；如果产品建设质量不高，不能达到预定的经营寿命，也会影响房地产的经营效果。因此，适应市场需求，开发出高质量的房地产产品，是保证房地产经营成功的基本前提。
（3）房地产经营是房地产开发的核心。房地产开发的目的是获得利润投资，开发完成以后的产品要通过经营来实现其价值，从而实现投资效益。从这个意义上，现代房地产开发已经突破了过去以使用为目的的建筑生产含义，而围绕着房地产经营来进行开发。为了尽可能提高开发完成后产品的经营价值，从市场调研、选择房地产开发项目，到前期的可行性分析，以及建设过程中的质量管理、成本控制，每个阶段工作都要从经营这个核心目标出发，使开发与经营真正融为一体。
2·狭义的房地产开发与房地产经营
在我国房地产行业的实际运作过程中，大多数人习惯于从狭义的角度来看待这两个概念。例如，按照《中华人民共和国房地产管理法》的定义，房地产开发是指在依据该法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这就是狭义的房地产开发的定义。如果从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营有以下重大的差别。
（1）房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同。房地产开发强调了某个房地产项目被开发出来的过程，也即房地产开发过程实际上是房地产项目这种商品的产品生产过程。房地产开发商本身往往并不直接进行房地产项目的建设，房地产项目的建设实际上是建筑企业进行的，房地产开发商与建筑企业是承发包的关系，但是没有房地产开发商的运作，这个房地产项目是不会产生的，房地产开发商是房地产项目从无到有这种生产活动的投资主体和管理主体。房地产经营则是强调从某个房地产项目获得经济利益的过程，也即房地产经营过程实际上是房地产项目这种商品的市场交易过程。在市场经济条件下，市场交易过程才是决定经济利益是否能够实现的关键阶段。
（2）房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同。房地产开发商一般都必然会成为房地产经营者。这是因为在开发阶段结束后就必须要进入经营阶段，房地产开发商就转变成了房地产经营者，如果这家开发商所开发出来的房地产项目并没有被市场认可，它的经济利益就没有实现，其开发活动最终就以失败结束。但是房地产经营者并不必须是房地产开发商。房地产开发商将自己开发的房地产项目投入市场的时候，这些项目可能会卖给最终的房地产项目使用人，也可能是卖给了中间商。这些中间商从开发商那里购得一定的房地产，然后再通过市场交易，从最终的使用人那里获得经济利益。这些中间商，也是房地产经营者，但他们并不是房地产的开发商。
（3）房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。在我国目前的市场经济条件下，房地产开发必须是由企业进行的，这种企业被称为房地产开发企业，是具有法人资格的经济实体，而且房地产开发主管机构（建设部和国土资源部）还对房地产开发企业实行资质管理体制，达不到一定的资质条件，即使是具有法人资格的经济实体，也无权进行房地产开发活动。对房地产经营来说，其主体的资格限制就小得多，只要是一个有正常行为能力的合法公民，都可以成为房地产的经营者。当一个普通的居民，手里有了一定的余钱，在解决了自己的居住问题后，又购买了住宅进行租售活动，以期获得一定的经济回报，这时其就成为一个房地产经营者。
（4）房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。一般房地产开发所指向的行为对象是房地产项目，没有房地产项目就没有房地产开发行为，当一个项目被设想出来时，开发行为就开始了，而当这个项目竣工并投入房地产市场后，开发行为就结束了。但是，对一个成立的房地产开发公司来说，即使在一段时间内没有新的项目进行开发，但公司仍然还会存在下去，公司还在进行经营管理活动，也即房地产经营所指向的行为对象是房地产公司，当然并不仅仅限于房地产开发公司，也包括其他从事房地产活动的公司。房地产开发是指房地产项目的开发，而房地产经营是指房地产公司的经营。开发是一个项目一个项目进行的，两个项目之间可能是平行进行的，也可能是相隔很长时间进行的，而经营则必然是一个连续不断的过程，自公司成立到公司解散或倒闭为止。
（5）随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。当前，由于我国改革开放刚刚进行30多年，经济基础还比较落后，人均国民生产总值还比较低，基础设施、公共设施、住宅等房产项目的供应还处于远远不能满足人们需要的状态。在这种状况下，房地产开发活动就是房地产经济活动的主线，房地产开发商在整个房地产行业的运作过程中处于核心地位，房地产经营活动实际上是房地产开发活动的附属，除了房地产开发商，其他的房地产经营者也依附于房地产开发商。但是这种状况，即经营附属于开发的状况，是违背市场经济的基本要求的。与此同时，必然孕育着严重的风险，这就是盲目开发浪潮的出现。早在1992年，我国就出现了进行房地产开发的狂热，各种经济技术开发区遍地开花，海南省、广西壮族自治区的北海市，都经历过极为严重的房地产开发泡沫现象。实际上这种现象，仍然是传统计划经济体制下重生产轻销售的恶劣风气的余毒。人们都坚信只要生产出来，就没有销售不掉的房地产项目，而且金融机构、政府主管机构都与开发商形成了利益共同体，难以真正让市场果断淘汰没有被市场认可的开发项目和开发商。随着房地产严重供不应求现象的逐步缓解，现有的房地产项目越来越多，房地产经营越来越独立于房地产开发活动。当达到西欧、北美等发达地区的房地产市场发育水平时，主要的房地产经营活动都是现有房地产项目的交易，新开发的项目极少。这时房地产经营就成为了房地产经济活动的主体。
1·2房地产开发
1·2·1房地产开发的概念和分类
1·房地产开发的概念
房地产业是为人类的生活、生产活动提供居住空间或物质载体的行业。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条指出：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”具体可以理解如下。
房地产开发是指房地产部门或其他建设部门和单位，根据城市发展和建设的总体规划，以及经济、社会发展要求，以土地和房屋建筑为对象，按照使用性质，实行“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”，有计划、有步骤地进行开发建设。其是通过多种资源的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人居环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。
房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。
在我国，房地产开发一般是指城市开发建设的全过程，在一特定区域内系指土地与房屋开发一体化的全过程，具有广泛的综合性，是一种符合我国国情的城市建设、房地产生产的新形式。
2·房地产开发的分类
（1）按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以分为单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）。单项开发是指功能单一、配套设施简单的房地产项目的开发。小区开发则是对一个基础设施和配套项目齐全的完整的居住小区的综合开发。成片集中开发是指对范围广、项目类型多，建设周期长的房地产项目的综合开发，特别是指按照城市规划和城市社会经济发展的要求，在某一建设期内，对房屋建筑、公共建筑、市政设施进行全面规划、统筹安排、分期施工、协调发展，以取得良好的社会效益、经济效益和环境效益的房地产开发活动。
（2）按开发的地域划分，房地产开发可以分为新城区开发和旧城区开发（一般也称为旧城改造或再开发）。新城区开发是指将农业用途的土地改变为城市用途的土地，并在这块土地上进行开发的房地产经济活动。新城区开发标志着城市规模的扩大。目前，我国许多城市都采用这种开发方式。旧城区开发是指将旧城区的土地用途进行改变，使之重新适应城市新的对原有土地的需要的房地产开发活动。旧城区开发标志着城市功能和性质的变化。
（3）按经营方式或开发的不同阶段划分，房地产开发可分为土地开发、房屋开发、土地房屋综合开发3种不同形式。土地开发是指土地开发企业以获得土地使用权的土地为对象，通过征地、拆迁、安置，将土地开发成供水、排水、供电、供热、供气、电信和道路畅通、场地平整（即七通一平）的建筑场地，达到“七通一平”的土地通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权有偿转让给各类房屋开发企业或投资建设部门进行房屋建设的一种经营方式。房屋开发是指房地产开发企业以市场价格从土地开发企业有偿获得土地使用权后，按规划的统一要求组织该建设场地的房屋建设，开发各类符合规划要求的房地产商品，如住宅、写字楼、商场、酒店、厂房等，然后再将开发完毕的房地产商品通过出售或出租等方式从事经营与管理的一种经营方式。土地房屋综合开发是指将土地开发与房屋建设合二为一，不分层次或阶段进行开发建设的生产经营活动。项目从投资决策、前期的各种工作到施工建设、租售经营和使用管理全过程都由一个企业统一负责。我国目前大多数房地产开发项目都采用这种开发方式，它有利于城市建设“统一”原则，也有利于社会效益、环境效益、经济效益的统一。
海外的房地产开发也存在上述几种开发方式。大面积地移山填海、改造荒山及荒滩、旧城改造及发展等，大都由政府出面组织土地开发，然后再由发展商建造房屋出售，如日本的东京湾和神户岛的开发等。我国深圳等城市也采用过土地与房屋分别作为两个阶段进行开发的经营方式。
1·2·2房地产开发的目的和任务
一般房地产开发的根本目的是“为人类的生活与生产提供满意的活动空间”。但是，由于从事或参与房地产开发活动的企业或部门的性质不同，在开发过程中所扮演的角色也就各不相同，往往伴随着各自不同的目的。
1·建设单位
建设单位自己开发建设项目的目的主要是满足建设单位自身生产的发展和改善职工的工作与生活条件。其开发对象一般为具有特定使用用途的工业厂房或商务性楼寓，以及一般企事业单位的办公楼和自用住宅。这类开发项目的特点是不直接进入流通领域，因此也就没有通常意义上的市场价值，开发活动的目的不是为了盈利，而是为满足生产的发展或改善职工生产与生活条件的需要，并不计较开发项目竣工后其市场价值是否超过工程建造成本，但是，如何控制建设工期（特别是生产性项目）、开发成本和工程质量却是建设单位关心的主要问题。例如，大型火电站的开发建设，若提前一天发电，或者由于工程质量事故原因停产一天，都会影响到几十万乃至上百万元的经济效益，对建设单位的切身利益有直接的影响。
2·各类不同性质的公司
1）房地产开发公司（开发商）
房地产开发公司开发房地产商品的目的是在注重社会效益和环境效益的前提下，通过实施开发过程来获取直接的经济利益。从这种意义上，房地产开发公司与一般工业企业无差别，只不过是房地产开发企业开发出的最终产品是一般工业企业从事生产活动的物质条件或手段，并具有自己的一些开发经营特点。
从开发经营的角度看，不同的房地产开发企业开发经营的目的也会有所区别。例如，某些企业对某地区的开发政策、市场行情或信息掌握准确，在该地区具有开发经验，就会以占领该地区市场为目的；某些开发企业对某些开发项目有专长，就会在有专长的项目上发挥其特长（如土地开发、工业厂房开发、公共建筑开发、住宅开发等）；有些公司考虑到风险因素和收益特性互补，在不同地区或不同城市同时开发不同的产品。
