根据物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物共（公）用设施设备和公共场所（地）的验收三部分。房屋本体自用部位及设施的验收应先进行，以便于业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行验收，由于该部分不影响业主进场装修，可以相对晚些开始；此部分验收技术含量较高，应组织专家实施。
3）复验
对于开发商、物业公司、施工单位三方在接管验收过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。
待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在7日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录：①QR—007JG《房屋及公用设施交接单》；②QR—008JG《房屋附属设施设备交接单》。
六、钥匙及相关设备的接管与管理
在接管验收时除了房屋、资料、设备等需要接管验收外，还有钥匙、门卡、猫眼和可视对讲等设备也要进行接管验收与保管。接管验收后对于房屋无明显不符合验收标准要求的，由物业公司接收钥匙和相关的设备。物业公司对接管钥匙和设备要承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房屋等到整改验收合格后再接收管理钥匙。钥匙分为：业主(住户)钥匙、公共门窗钥匙和设备房钥匙。门卡是业主进入小区和单元门的工具，每户厂家一般免费配制4个，业主入住后可以凭身份证和房产证到物业公司缴纳一定的工本费后申请增办。为了避免猫眼和可视对讲丢失，一般物业在业主户内精装修结束后交业主安装使用。钥匙和门卡对于一个物业项目来讲最少要有几千组，从厂家到业主要经过几次交接，建设方和物业之间的交接，物业和业主之间的交接。如何保证钥匙在移交过程中无丢失无错误，这是物业公司在项目接管验收和接管后要重点完成的工作。
1标识
将钥匙、门卡猫眼和可视对讲等数量清点无误后进行分类，先将钥匙按每套房、公共门窗按楼层、设备房按设备分门别类，然后用钥匙扣或细绳分别挂在一起。将分类的钥匙贴上标签，在标签纸上写明楼号、房号或设备房名称。业主(住户)的钥匙一般分为防盗铁门钥匙、室内门钥匙、电子对讲门钥匙和信箱钥匙四类，门卡、猫眼和可视对讲按业主门牌号进行标识，均应贴标签标识。
2业主(住户)钥匙和设备的挂放
物业公司项目部一般采用5cm以上夹板制作钥匙挂放牌，在夹板上划出若干相等的方格，在方格内标明楼层和房号，栋号用醒目的颜色(红色)笔直接标在每层层首，并将层与层之间也用不同于划方格的颜色笔划分开，每方格代表一户，在每方格内钉一铁钉，将该户的钥匙挂在此方格内，挂放顺序按楼层房号要求一目了然。门卡、猫眼和可视对讲统一放入纸盒，一般一户一个纸盒，并在纸盒上标识清楚。同一单元或楼栋的要集中放置，便于移交业主时查找，提高交房速度。
3制作公共门窗、设施设备房钥匙牌
采用断面为三角形的铝合金型材，将同类钥匙挂在同一铝牌上，制作钥匙挂入箱，将公共门窗设备房钥匙分类挂放，在钥匙箱上相应贴标识。
管理处接管钥匙后，安排人员专职管理钥匙，无工作需要任何人不得以私人名义借出，借出时须严格办理登记手续。
七、物管公司应注意的交接事项
物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键事项。
（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出补救和解决措施并备案（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。
（2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。
（3）将开发商施工未用完的小区建材（包括各种瓷片、玻璃窗及配件等）留下来备用，可为以后维修减少费用。
（4）凡小区采用非市面上常见的建材、设备和设施的，应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、自行车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。
（6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争议）。
对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向开发商说明：经物业公司验收同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，开发商也不能推卸应承担的整改质量缺陷的责任，而且房屋质量也存在一定的保修期限。因此建议开发商在保修期结束时，在取得物业公司认可后，才向施工单位支付保修金。
八、对房屋质量问题的整改
对接管验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限，由移交人负责整改，并商定复核时间。
1质量问题的整改
1）一般缺陷的返修
对接管验收或使用过程中发现的非结构性的质量问题，物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。
2）房屋结构的加固补强
在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由开发商对房屋进行加固补强或采取其他有效措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收，并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。
3）对不具备使用功能问题的处理
接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由开发商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再组织验收。
2房屋保修及维修规定
1）新建房屋在保修期内
新建房屋保修期的计算应以法规、开发商与建筑安装单位及设备供货单位的合同保修期限为准，保修期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满，竣工验收与接管验收的时间差由开发商负责质量保修，保修期顺延。所以，物业公司在与开发商签署交接单时，应明确填写保修期终止时间。
2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》（详见附录D）规定建设工程的最低保修期限为：
①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；
③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；
⑤其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。
2）保修期满后
物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。
3）其他情况
凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由行为人负责修复或给予赔偿。
4）保修期内管理办法
①设备接管时，物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围及保修款支付做出界定，达成共识，形成书面协议。
②保修期内保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达到物业管理行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛盾、纠纷。
③设备保修期内，物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，物业公司应督促保修单位解决。
④保修期结束，保修单位结算保修金时，物业公司须在结算申请书上如实填写使用方意见；保修单位不履行保修义务的，物业公司有权拒绝签字。房屋接管验收相关表格汇总
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准及查验表》
1屋面检验要点表4—8
4外墙面检验要点表4—11
墙面完好，无污迹门窗及玻璃完好外墙面砖无空鼓外墙、窗口无渗漏空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损
5供配电系统检验要点及查验表
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ303—88；《电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ147—90、GBJ148—90、GB50168—92、GB50169—92、GB50170—92、GB50171—92、GB50182—93、GB50254—96、GB50258—96、GB50259—96；《建筑物防雷设计规范》GB50057—94
表4—12
分项工程检验要点备注
供配电系统
保证
项安全防护装置完善，无安全隐患，无虫害、鼠害油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常双回路电源切换，电气、机械互锁正确无故障停电记录
续表
分项工程检验要点备注
供配电系统基
本
项
设备接地牢固电缆沟内干燥、无积水、无杂物操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、绝缘手套等各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音各种仪表指示正确断路器电流值整定正确母线、端子无过热、松动现象电气井接地规范，电缆敷设规范设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常
6给排水系统检验要点
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ302—88
表4—13
分项工程检验要点备注
给排水系统保证项基本
项水泵电机温度正常各层水压正常按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求潜水泵工作正常，排水通畅压力表工作水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象水泵运行无异常噪声，润滑良好水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常设备、机房清洁，油漆完好，应急灯正常，机房温度正常蓄水池入孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔污水池池盖完好，排水沟通畅排水系统畅通，抽查68个井化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物
7消防系统检验要点
验收标准：《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166—92，《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001，《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5135—85，《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797—89，《室内消火栓》GB3445—93，—《消火栓箱》GB14561—93，—《防火门用闭门器试验方法》GA93—1995
表4—14
分项工程检验要点备注消防系统保证项基本
项自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵水泵结合器未被圈占、堵塞探头报警率不小于95，报警位置与控制器显示位置相同警铃工作正常防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常消防中心可启动风机，风机风量正常气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气反馈信号消防广播正常备用电源切换正常消防中心、机房清洁温度正常设备清洁，油漆完好电控箱、电瓶等工作电压正常风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）风机运行噪声、震动正常，润滑到位消防对讲通话清晰消火栓、喷淋头无漏水现象烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固管理机软件有备份，系统误报率低出口指示灯荧光显示板正常出口指示灯指示发光管正常灭火器压力在正常范围防火卷帘门就地手动正常防火卷帘门与探测器联动正常防火卷帘门在消防中心手动正常8中央空调系统检验要点
验收标准：《通风空调工程施工质量验收规范》
表4—15
分项工程检验要点备注
中央空调系统制冷机部分水泵部分冷却水、凉水塔部分空调终端设备部分主体外观无损伤、无锈蚀，安装必须水平，机脚架有防震垫，地脚螺栓无松动机器密封性能好、不漏油、不漏气油箱油位在视油镜孔中心线上，油质正常(机器运行时无气泡)冷媒液加入量准确制冷机微电脑控制中心运行正常，各传感器、控制器数据控制准确可靠制冷机电机一般采用闭式星/三角转换的方式降压启动，启动切换时间应正确，启动电流、线路电压降正常主机运转时噪声、振动在标准范围内冷冻水泵、冷却水泵外观无损伤，油杯、油箱、油质良好，油量充足水泵运转时噪声、振动无异常，轴封、水阀不漏水水泵电机运转电流，温升正常冷冻水、冷却水流量正确，水质良好，水压符合设计要求冷却水管道表面防锈处理良好，试压不漏水各种阀门开、关灵活，不漏水凉水塔组装质量良好，清洁无异物检查水塔扇叶，电机及控制电路运行正常塔体安装应保持水平，壳体连接螺栓无松动
新风空调机运转正确，无异常噪声空调风机盘管安装良好，冷凝水滴水盘回水正常空调送风管道保温层制作良好，风口安装准确冷冻水管道系统保温层制作良好，所有焊接处及阀门试压不渗水、不漏水。
