“房地产商们天天过年的情形是不可持续的。”2010年4月12日，龙湖地产董事长吴亚军在香港露面时这么说。
这是龙湖地产上市后的第一次年报发布会。一身素衣、略胖、圆脸的吴亚军始终在脸上保持着一种得体的微笑。因为做过记者，她更懂得如何面对媒体。
中国地产界有两位超级女富豪曾做过记者，一位是人和商业的戴秀丽（后随英国夫姓改名秀丽·好肯），曾在枟哈尔滨日报枠和枟珠海特区报枠做过记者；另一位便是龙湖地产的吴亚军，曾于1988年至1993年在枟中国市容报枠做记者，这是一份创办于1982年，隶属建设部（现住房与城乡建设部）城市建设司的报纸，现已停刊多年。
相比之下，46岁的吴亚军更为富有，也因身处地产业而更引人注目。如果从1994年“下海”算起，吴亚军在16年里的财富积累速度惊人———如今她已是39亿美元（约270亿元人民币）的身家，枟福布斯枠杂志2010年3月发布的“2010全球富豪排行榜”，将其列为“中国大陆女首富”。
除非迫不得已，吴亚军很少接受媒体采访。也许正因为她刻意低调，当龙湖地产以黑马的姿态从重庆一隅冲向全国、声名鹊起之时，外界对这个神秘的女人普遍感到好奇。绿城集团董事长宋卫平甚至专门带领高管团队飞到重庆去讨教秘诀。
另一个业界熟知的故事是：深圳万科高层林少洲参观龙湖地产的样板房，脱下皮鞋换上拖鞋进屋，当他出门再穿自己的皮鞋时，发现自己的皮鞋掉了个方向，起先是朝房间的，现在有人将鞋摆放成向外。林少洲感叹：龙湖地产这家企业很可怕。
但就像中国很多出身低微却突然变得富有的人物一样，很多人并不相信，吴亚军这个昔日的女记者，16年间能够无所依托地创造出这么庞大的家业。
蹊跷的第一桶金
至少在出身上吴亚军并没有显赫的背景。1964 年，她出生于距离重庆 50多公里的合川县（2002年成为重庆合川区），这里因古代战场“钓鱼岛”而闻名。如电影枟岁月神偷枠中的场景，住在合川营盘街一大院中的吴家并不富裕，大院10多户人家多年共用一间厨房。
1980年，她考入西北工业大学，学的是航海工程专业，对鱼雷控制系统颇有研究。而她的丈夫蔡奎，当年在南京航空航天大学读的是通信专业，熟悉导弹制导，后任重庆机场建设公司副总工程师，“以致公司内部有人开他们夫妻的玩笑说‘一个指得准，一个炸得狠’”。龙湖集团执行董事秦力洪说。
20岁大学毕业后，吴亚军进入一家国有仪表厂做技术人员，一干便是4年。直到1988年进入枟中国市容报枠做记者。一位曾于1990年前后与吴亚军同在这一报社待过的人士称，吴亚军在做记者和编辑期间并没有太出众的表现，也未曾引起同事们的关注。
但也许是在媒体历练过的原因，吴亚军口才甚佳，爱读书。在龙湖集团没有向全国扩张时，龙湖公司手册及墙壁上的“警言名句”，几乎皆出自她手。一位熟悉她的朋友对我说，吴亚军从小喜欢看书，“中学时期常被抓住课堂上偷偷看小说，只是由于成绩优秀，老师只好睁一只眼闭一只眼”。
直到1994年，她借助报社平台，成立了重庆佳辰经济文化促进有限公司，正式“下海”经商。公司的注册资本为200万元，当时有四个股东，中国市容报社、蔡奎、吴亚军的母亲高超和重庆亚泰工贸发展公司，各出资 50 万元，分别持股25%。而亚泰工贸的法定代表人是蔡奎。
蔡奎于20世纪90年代初在深圳开电脑公司，拼装电脑，然后倒卖到内陆省份，赚了第一桶金。后来回到重庆，1992年和吴亚军结婚。非常有趣的是，吴亚军开始创业时，蔡奎并不愿意和她一起做建材生意，仍继续做自己擅长的电脑生意，后来看到吴亚军做得有声有色，才合二为一干起来。
从这一细节足见他们夫妇两人皆属特立独行之秉性。在“夫妻档”创业的中国企业家群体里，吴亚军和蔡奎创业伊始的插曲颇为另类。
据龙湖地产招股书称，1995年，这家公司的注册资本增至1 000万元，其中吴亚军和蔡奎分别增加了480万元和270万元的投资，使得他们两人的持股比例达到了85%，中国市容报社的持股份额被大大稀释，几年后被两人全部收购。
创业短短一年时间，吴亚军和蔡奎就能够再拿出750万元的真金百银，这部分资金从何而来，未见公开说明。
吴亚军和蔡奎一起创立重庆佳辰经济文化促进有限公司后，也有过一次大的分歧———吴亚军希望蔡奎的妹妹离开公司，即从一开始就“去家族化”。她的主意是，送蔡奎妹妹到大学充电，但是，毕业后不能再回到哥哥和嫂子的公司工作。蔡奎是个性情中人，一时很是恼火，但后来还是向吴亚军妥协了。
“当时有十来个人左右，主要做装修、卖进口建材，”吴亚军在接受重庆一家当地媒体记者采访时称，“当时我在想，为什么做这个公司？先是生存，然后是挣钱，挣钱完了就是发财，我发财完了就是大家发财？ ？”
龙湖借壳而生
吴亚军真正进入房地产业其实是在1995年。事实上，彼时的经济形势并不好，国家在进行宏观调控，当地的地产龙头国企———重庆市房地产开发股份有限公司（现为渝开发，000514 。SZ），这一年的竣工面积只有5万多平方米。
而那一年，重庆佳辰经济文化促进有限公司一边增加注册资本，一边与一家颇有来头、名叫中建科产业有限公司（以下简称“中建科”）的国有企业合资创建重庆中建科置业有限公司。成立伊始公司便将房地产业作为未来主业。合资成立的重庆中建科置业有限公司注册资本1 000万元，其中中建科占比55%，吴亚军夫妇的重庆佳辰经济文化促进有限公司出资450万元，占比45%。
中建科来头可不小，它隶属建设部和国家科委，成立于 1994 年 3 月 26 日（与重庆佳辰经济文化促进有限公司成立时间仅相差 1 个月），注册资本 6 000万元，注册地为北京，股东分别为中国建筑工程总公司、宁波鄞州新华投资有限公司、大鹏证券有限公司、重庆天河保险代理有限公司以及重庆朝华科技有限公司等。
有意思的是，这五大股东中的两家后来都关张———大鹏证券于2005年破产清算，经纪业务被长江证券托管；而朝华科技股票从2007年开始停牌，“大鹏系”徐卫国和“朝华系”张良宾等均锒铛入狱。
重庆中建科置业有限公司成立不久后更名为重庆龙湖地产发展有限公司。然后吴亚军开始谋划第一个项目，即1997年4月动土的龙湖花园南苑。这一建筑面积超过20万平方米的住宅项目打了漂亮的一仗，项目品质、绿化及配套等均获得较高评价，于1998年11月被评为重庆市“十佳住宅小区”第一名。
值得关注的是，这个时候，大股东中建科开始分步退出，1999 年7 月，它以每股1元的价格转让11 。25%的龙湖股份给吴亚军夫妻的重庆佳辰经济文化促进有限公司，使得后者成为控股超过50%的大股东。2003年10月，在多次转让之后，中建科将持有龙湖最后的 5%股份转让给自然人吴亚军。一直到 2008年，中建科几乎成了一个空壳，营业收入不足600万元，亏损近160万元。
谁也不知道，中建科为何在其投资的一家地产公司声名鹊起时，却开始出让股份。重庆地产圈人士惊愕之余，大都对吴亚军的“借船出海术”叹为观止。更为蹊跷的是，这些股权转让事宜在龙湖招股书“公司历史、重组”栏中均无踪影。只有“重庆佳辰经济文化促进有限公司于2005年才更名为‘重庆龙湖企业拓展有限公司’”等寥寥数笔介绍。
从首战告捷的龙湖花园南苑，到两年后的南苑，再到凭借“北城天街”进入商业地产领域，龙湖地产在短短的 5年间就成为了重庆地产界的标杆企业之一。在这期间，近20位中央、部委及外省（市）重要官员都曾在当地领导的陪同下视察龙湖项目。
龙湖俨然成了当地政府的宠儿。最典型的例证莫过于2008年全球金融危机期间，除了上市计划被迫延后外，龙湖并没有受到太大冲击，在重庆的市场份额反而从上一年的6%升至9%，销售收入也增长了16%。
“金融危机吓了我们一跳。”吴亚军在接受一家重庆当地媒体记者采访时说，“一百多年的公司说倒就倒了（指美国雷曼兄弟），我担心哪一天我们也被撞倒了，挺紧张。还好我们手头还有钱，负债在可接受范围内？ ？”龙湖彼时主要做的应对策略是，1个月内完成所有项目的预算调整。不过吴亚军也提到，庆幸当地银行没有“雨天收伞”。
龙湖在度过金融危机之后继续蒸蒸日上。2010年 4 月 12 日，龙湖地产在香港发布的年报显示，2009年，龙湖的平均售价由上一年的不足5 000元人民币每平方米升至逾9 000元人民币每平方米，销售收入超过110亿元人民币，增幅超过150%，土地储备超过2 500万平方米，主要城市为重庆、北京、成都、西安，若加上上市后及2010年一季度新进入的杭州、青岛、无锡、常州、大连等地，龙湖在全国11个城市都有项目。
重庆地产界对龙湖的看法则趋于两极化，一些“外来者”甚至私底下称要“拆解龙湖”，而本地的一家地产企业却在当地一家媒体打出半版的广告，赫然称“向龙湖地产学习”。
抢地抢人
龙湖在地产业迅速崛起之后，很多人都想知道吴亚军的秘诀是什么。
当被问到龙湖成功的“诀窍”时，吴亚军提到两点：一是“进入目标城市较早”；二是“密集投资，兼做商业，获得当地政府支持”。
重庆“北城天街”是吴亚军一个重要的加分项目。据重庆另一位地产商称，2001年他拿下重庆观音桥这一地块时，市场普遍不看好，没想到几年后却成了重庆重要商圈。2009年全年的租金收入超过1 。2亿元。
龙湖也因此成为当地政府青睐的对象。引人注目的是，龙湖的拿地成本甚低，2009年其土地平均成本仅为每平方米1 869元。
这样的低成本拿地策略被吴亚军复制到其他二三线城市。龙湖于 2009年底掷下35 。7亿元拿下杭州四块地。滨江集团董事长戚金兴告诉我，这几块地皆位于杭州下沙区，相对比较偏远，几乎不会推高杭州地价或房价。杭州2009年全年通过招拍挂卖地900多亿元，“老大”绿城集团和“老二”滨江集团的拿地成本分别约为90亿元和67亿元。
龙湖密集投资的另一个典型城市是常州。2009年下半年，龙湖分三次在常州拿地共耗费45亿元，在年底常州的一次共四块土地的拍卖会上，“外来者”龙湖独得两块，剩余两块分别为本地企业所得。一位参与竞拍的常州房地产商表示，龙湖进常州是当地政府重要的招商引资事件，“谁知道是不是打过招呼了呢？”
但是这样做，不可避免地会发生与同行的冲突。2009 年初，龙湖和央企保利地产就在广东掐起架来。导火索是保利地产副总经理余英在博客中写下的题为枟龙湖地产不受业界尊重的理由枠，痛斥龙湖在广东省阳江市与保利抢地的“不道德”，并称保利地产总经理宋广菊曾在电话中一再向吴亚军表示，对于阳江市委、市政府给予保利的承诺，“希望龙湖地产不要横刀夺爱”。
这一口水仗无意中暴露了地产龙头们与地方政府勾兑资源的行业潜规则。而吴亚军自始至终保持沉默，最后选择离开阳江，息事宁人。不过龙湖高管们心有不甘，私底下对记者坚称，“龙湖进入阳江比保利要早一年半”。
除了争地，抢人也是吴亚军的一大特色。龙湖向全国扩张，每到一处，必掀起一轮“挖角旋风”，连当地市场份额超过15%的常州地产龙头新城地产也倒吸一口凉气。新城地产常州公司总经理助理阙东岳在接受采访时称：“龙湖进入常州后，通过猎头公司和高薪的诱饵，很快从我们公司挖去不少优秀人才。”
吴亚军常称一些熟识的好友甚至被她招来的高管为“兄弟”或“哥们”，有人视之为亲切，有人则觉得太过江湖气。龙湖重庆公司负责人周德康等老部下是龙湖向全国扩张之前被吴亚军纳入麾下的，龙湖总部（北京）四个主要部门的头目，皆为吴亚军最近几年的商场朋友或合作伙伴。“我当初从安徽飞到北京和吴亚军聊了三个小时，告诉她我有心加盟，但不懂房地产。”公司品牌部负责人秦力洪说，“最后她竟当场拍板同意。”
除了地方政府的支持，银行与吴亚军的关系也非同寻常。吴亚军曾在接受一位重庆当地媒体记者采访时透露说，2008 年金融危机期间，中国农业银行总行和中国建设银行总行的主要领导前来宽慰她，表态称会“撑着龙湖”。而龙湖上市前后，农行和建行又分别给予龙湖170亿元和180亿元人民币的授信额度。
上市的诱惑
在做大之后，龙湖何时上市也成为重庆当地政府关注的焦点。而最早预言吴亚军将成为“女首富”的竟然是重庆市市长黄奇帆。
据枟重庆日报枠报道，2007年 4月，时任重庆市副市长的黄奇帆在会见花旗银行（中国）有限公司董事长兼首席执行官施瑞德先生时透露，龙湖地产年内可望在香港上市。他预测说，此次龙湖如果上市成功，中国内地首富的位置可能再次易主。
但黄奇帆的话当时并没有应验，龙湖地产的此次上市最终因金融危机而搁浅。而在 2009 年龙湖再次冲刺并成功上市时，保荐人行列中增加了花旗银行（其他两家为摩根士丹利和瑞银）。
在吴亚军的棋盘中，龙湖于 2011 年上市为宜。而实际的上市时间却是2009年11月。“2006年就有人来‘忽悠’我了，我也没想到公司会这么早上市。”吴亚军说。
上市前夕，一位重庆当地媒体的记者问吴亚军，龙湖上市的同时失去了什么？吴亚军的回答是：失去了不发展的自由。记者又问：“你对现在的人生满意吗？”“求仁得仁时就很满意，”吴亚军用了孔子的一句话说，“反之就不满意。”
吴亚军从拖着伤病的身体开始卖建材，到初尝地产业甜头并获得纷至沓来的荣誉，也曾有过“小富即安”的想法，但后来龙湖加速扩张特别是上市之后，她挂在嘴边的一句话是“发展就是使命”。就像在交往过程中给她留下深刻印象的日本最大房地产商森信托（Mori Trust）社长、80多岁的森章一样，吴亚军也是个十足的工作狂，前两年平均每年单程乘机超过200次，她很少关注公司的股价，但不断在和投资人吃饭，且很多时候是一对一。
当年和吴亚军一起打拼天下的丈夫蔡奎，在龙湖上市前任执行董事、副董事长。后来辞去了这些职务，“他现在很潇洒。”吴亚军说，“我和他有个私人公司，他现在在做一些一级土地开发整理、高尔夫等项目。”
大多数民营企业淡化家族色彩的做法都能赢得业界认可，而蔡奎辞去龙湖职务却并没有引起人们太多的关注。也许是因为吴亚军夫妇一直刻意保持低调，又或许是因为人们自始至终关注的仍然是，吴亚军背后还有无其他“神秘人物”或权势家族。这一尴尬令吴亚军甚为烦恼。
我在重庆采访期间，几乎每次乘坐出租车驶过“北城天街”时，司机都会指着林立的高楼，甩下一句话：“这家公司的女老板背景很深。”重庆当地另一位身家数十亿的民营企业家也轻描淡写地对我说：“她只是个代言人而已。”但没有人能为此提供证据。
2010年3月，龙湖一位高管受吴亚军之托和我聊天时说，“吴亚军肯定没有什么大背景，否则我们也不用这么累了。”这位高管开门见山，“龙湖进入北京和上海的第一个项目拿的都是当时的地王，谁愿意当地王呢，地王都是先烈，利润率不到5%。”不过在北京一些同行看来，这只是龙湖“放长线，钓大鱼”的一种策略而已。
两个女记者和一个摩托男
戴秀丽和吴亚军年龄只差1岁，家族资产都在200亿元人民币左右，应是迄今为止中国做过记者的人群当中最富有的两个女人了。戴秀丽嫁给英国丈夫后随夫姓，又名秀丽·好肯。
两个都曾在媒体当过5年的记者，后来都搞起了房地产。不同的是，戴秀丽大学期间学的是中文，吴亚军学的是鱼雷控制；其次是各自产业形态的不同，前者是搞“地下商城”的，后者是搞普通的商业地产及住宅开发。
人和和龙湖可共用“凶猛”一词来形容。2010年上半年，人和商业在虎门、鞍山、赣州、武汉等地的项目全面开工，气势凌厉；而龙湖地产从4月份开始，开售楼盘的城市也新增了多座，其公司首席财政官林钜昌在香港的年报发布会上还告诉我，龙湖在2010年全年会用100亿元到200亿元的资金去拿地。
戴秀丽和吴亚军也都是外柔内刚的风格。在为浐灞俱乐部（足球俱乐部，戴家产业）鼓劲的宴会上，东北女人的豪爽劲儿在戴秀丽身上暴露无遗。吴亚军亦如是，2010年4月龙湖的年报发布会上，哪怕是回答我的比较刁钻的提问时，她始终是一副乐呵呵的模样，以至于坐在我旁边的一位香港记者扭头和我接耳：用内地的口吻来说，吴亚军真是谨慎乐观啊。
围绕戴秀丽家族和吴亚军家族的坊间质疑从未曾间断过，人们质疑前者所依托的人民防空洞工程竞争的不充分性，同时对后者的发家过程始终充满好奇。
与吴亚军表面的风光相对应的是同城的宗申集团（发动机和摩托生产龙头企业之一）创始人左宗申的失落。在左宗申的办公室里，放着一块手写的小黑板，上面是一幅表格，内容是他旗下两家上市公司（宗申动力和宗申派姆）每天的股价和市值情况———这里的市值指的是左宗申家族及职工持股部分的市值，小数点后皆保留两位数字。
与吴亚军的龙湖地产在全国遍地开花结果类似，左宗申张口闭口都是“产业和资本的结合”，借助资本市场的助推，他的团队正在全国甚至全球找“种子”，搞并购和整合。他告诉我，胡润前些时间还曾跑来重庆，向他介绍“猎物”。
但左宗申突然间又很失落地说：“还不如把企业卖给哪家国企呢！”
“这是玩笑吗？”
他说不是：“又是禁摩，又是国进民退，有多少人在乎我的呐喊呢？”
左宗申失落的另一个原因是他的女儿，1982年生的左颖由于从小在国外接受教育，现在即使回国了，也是全世界各地跑，不愿接老爸的班。
不过，左宗申比吴亚军年长10岁。谁也不知道，再过10 多年，戴秀丽家族和吴亚军家族的企业会是什么样子，他们又会是何等心境。
