大家都在讨论
1.谁来告诉我们真相
没有人能告诉我们房市的真相！主流声音已然失去立场，这是全体购房者的悲哀。因为一不小心，你就着了别人的道儿。
各种貌似真理的理论甚嚣尘上，土地资源稀缺、住房开发量减少、住房需求量巨大、国家宏观调控……说话者或慷慨激昂，或斩钉截铁，或推心置腹，或含蓄婉约，总之一个字：涨。有时候这些理论荒唐而赤裸，让我想起了报纸和电视上的那些恶俗广告：
中国人一年的性生活次数只有美国人的一半，所以你要用我的“男宝”；你的胸脯尺寸达不到美国人的“最低保障线”，所以你要用我的“女美”；你的个头不及姚明的80%就是残废，所以你要用我的仪器；你营养不良，所以你要用我的维生素；你智力低下，所以你要用我的营养液；你缺钙，所以你得用我的钙片……就像算命卜卦的要你掏钱，首先就得冲你来一句：“先生，你有血光之灾！”
就是这样的手段，让许多人患上了住房焦虑症。
开发商、媒体、中介、银行、保险，还有貌似公允的各类“权威”，都成了利益链上的一环，都在众星捧月，为房市唱“涨”歌，而我们，只是普通的消费者，没有任何人可以倚伺，甚至听不到真实的声音。
某房产商就像《皇帝的新装》里的那个孩子，他说了一句，企业家的责任就是首先卖房给出得起钱的“富人”，“穷人”不应该买房，结果引来骂声一片。
其实，我们应该感谢这位房产商，因为他说得对。原来他是“企业家”，是为资本服务的。马克思说，资本从它诞生的那一刻起，每个毛孔都滴着血和肮脏的东西。马克思说得也对。
这位房产商永远不会是我们的朋友。他只是资本链上的一分子，他本质上仅代表资本的利益。无论他和他所代表的资本利益如何粉饰自己，他们所定义的“穷人”都能从售楼小姐的眼睛里看出来。
跟开发商谈论房价，无异于“与虎谋皮”。资本的真相就是：利润、利润、更大的利润；折算成消费者的语言就是：掏钱、掏钱、掏更多的钱。消费者应该清醒了，那些由开发商传播的理论、由强势集团制订的规则、由利益群体煽动的游戏，无非是为了这个目的。
2.谁在要挟谁？
易宪容说“不要让房地产业要挟整个国民经济”，很犀利。
2004年新年伊始，地产强人们照例又出来发布言论了。广州八大地产商召开“峰会”，每人从一个方面论述房价必定要大涨。有大地产商建议：“大家回去把价钱再检讨一下。我个人希望整体提10%左右。”另一地产商说，“穷人”的住房问题应该由政府来解决，是政府不作为，别找开发商。又一地产商说，政府对土地的控制非常严格，今年的土地供应量非常紧张，因此房价肯定还要上涨。言下之意：谁叫你要宏观调控，谁叫你不多批地？别跟我抱怨房价问题，都是政府宏观调控惹的祸。而与此同时，各色人等把大量土地囤积在手里，漫天要价。政府宏观调控错了吗？也许。去年清理存量土地、限制土地出让、提高房产公司自有资金比重、“8？31大限”等调控措施，单方面控制了供给，却被利益集团利用，起先是用来要挟购房者，如今轮到了政府自己。事实上，即使政府把地放出来，好处也落不到消费者手里。为什么呢？因为拿地者代表的是资本的利益。
像这样的讨论还有很多。总而言之，人们已经被高房价的问题弄得苦恼、呻吟、愤怒，而且开始有些粗暴了。那么，人们为什么对于房地产会有上述种种的埋怨与不满意呢？
房价高企的9种说法
自从实行住房商品化以来，房子与人之间的关系就发生了质的变化。在计划经济时代，人们想要得到房子大多是处在“等、靠、要”的被动地位，而最终能否得到是由那时候所谓的工龄、职称等条件来决定的，甚至是被这些条件所束缚的。所以，那个时代的人们想要随时、随地、随意地选择住房是一件根本不可能的事情。而市场化的到来恰恰解决了这方面问题，房子成了商品，人们可以根据自己的喜好任意地选择，再没有什么与房子无关的附加条件来限制人们了。于是，每个人对于住房就都有了一个预期的美好梦想，并且希望这个梦想在不远的将来能够得以超值的实现。
从这一点我们可以看出，市场经济给社会带来的并不仅仅是经济的多样化，生活的多样化更是以解放人性的高度丰富地满足着人们的各种需要。但是，现如今的高房价却扼杀了人们对于住房的梦想。人们发现想要实现这个梦想所付出的代价简直太大了，人们不禁要问房价为什么会这么高呢？北京市统计局2005年的统计数字表明，2005年北京商品住宅期房均价达到6725元平方米，超过了上海公布的6698元平方米的水平。然而目前北京二环以内二手房的价格已经卖到了每平方米8000元以上，二三环之间，很多楼盘均价最低都在1万元以上，如朝阳区南面的合生国际花园的均价就卖到了1.2万元平方米。如果楼盘紧邻城市主干道，再结合北京城“东富西贵”的民间说法，即使靠近六环，房价也是贵得吓人。如苹果园社区，尽管已经远到了门头沟，可是它的均价仍然在1万元平方米的水平上。
2006年的五一黄金周期间，广州的楼盘接连创下了历史纪录：锦绣香江，最终以每平米2.85万元成为毛坯楼王；在普通居民楼集中的广州大道南，房价也上涨到了1.2万元平方米。而这样的价位更是普遍在滨江中西等地出现。除了北京、深圳、上海等一线城市，其他二三线城市的房价同样高居不下。从各大房地产交易中心公布的数据看，重庆的房价目前高居二三线城市之首，大批楼盘如鲁能星城、龙湖紫都城、保利香槟花园等，都在8000～10000元平方米；武汉、成都等地紧随其后，这些地方尽管8000～10000元平方米的楼盘不是很多，但也都基本保持在5000～7000元平方米之间。
北京师范大学金融中心2006年发布的《中国房地产金融安全评估报告》显示，中国东部地区商品房均价已达4000元平方米左右，而2005年我国城市户均收入只有1.5～1.7万元。如果按照上述标准，假如一家三口想要买套房，以国家规定的人均住房面积26平米计算，以均价4000元平方米为标准，总房款应该是31.2万元，而如果这户家庭年收入为1.7万元人民币，则说明他们要想买房，就得用将近20年的时间不吃不喝地攒钱才行，而如果吃喝一半、积攒一半呢，那就得用40年了。而房地产市场却似乎总是在与老百姓们的意愿作对，老百姓越是盼着房价回落，房价就越是自顾自地疯涨，到底是什么原因导致了这种现象呢？
说法1：土地的价格导致了房价的高企。
中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海先生说：在我国，城市土地归国家所有，地价是各级财政的一项重要收入。土地进场“招、拍、挂”，名义上好像是让市场决定土地的价格，而实际上，是各种手段人为地将土地的拍价提高，导致了土地价格的不断上涨。
这种说法也是目前很多房地产商借以反驳房地产无暴利的理由。许多房产商们都曾在各种场合引用国家统计局公布的数据，说目前中国房地产行业的利润率是7.77%。尤其，国家规定自2004年8月31日起，用于房地产开发的地皮统一实行进入市场挂牌、招标、拍卖后，房地产似乎更无高额回报率可言。
这种说法从表面上看还是有一些道理的。
然而，就算是土地的价格增长了，可按照房产商们的说法是利润减少了，从这一方面增加、一方面减少的情况来看，房价还是应该基本保持稳定不变的。那这几年的房价怎么还是在逐年地疯涨呢？从这一点上就能很容易看出，不断上涨的土地价格加上房地产商们的暴利，才是导致房价高企的重要原因之一。
说法2：“隐形成本”从中作祟，导致房价上涨。
中国社会科学院金融市场研究室副主任尹中立研究员说：“大家用很尖锐的措辞批评开发商，我觉得开发商有点背黑锅的感觉。”尹中立研究员认为，为什么开发商说自己没有赚多少钱？他赚的钱和账面的钱可能确实有很大的差异，因为他们支付了很多的灰色成本，这是没法告诉别人的，也是很痛苦的事情，这是问题的关键。
尹中立的话据说得到了众多开发商们的认同，有人甚至又以此为理由证明开发商们没有牟取到暴利。
那么，什么是“隐形成本”呢？说白了，其实就是开发商们用于各种贿赂所支付的成本，它们可以是房产、有价证券、现金等各种形式。任何商人都是要讲究“投入、产出比”的，任何一项投入都会带来相应的产出，然而开发商们在私下里支付这部分成本，就可以绕过各种障碍，得到很多便利，从而更能节省很多他们认为是没有必要的开支，从而带来更加丰厚的利润。
专家的话是中肯的，提示了人们经常忽略的一项房地产建设成本。但这绝不是开发商们解释房价上涨的理由。
首先，俗话说：“无利不起早。”开发商正是为了获得超额利润，才会支付那些“隐形成本”的。正是由于存在“隐形成本”，从而减少了房地产商其他成本的投入，产生了更大的利润。所以，这也不是房地产涨价的原因，而应是导致房地产降价的因素之一。无论是“透明成本”还是“隐形成本”，开发商们都会把它算进成本，最后计成房价由消费者买单。这种花了钱计入成本，赚了钱计入利润，然后又隐瞒利润不报，抱着成本哭穷的做法，实在值得商榷。
其次，这些“隐形成本”绝不是开发商们所说的那样，是从他们自己那微薄的利润里拿出来的。按正常经营，房地产目前的利润率至少也在25%以上，对于动辄上亿的房地产项目，利润一般可以高达上千万人民币。（在本书的第二部分，笔者会详细说明房地产业的成本和利润构成）那么，具体有多少利润转化为了“隐形成本”、“房地产黑金”呢？2005年北京商品住宅平均售价比2004年上升了33%，按房地产商的一些说法，扣除其他成本上涨因素，剩下的都是“隐形成本”，都是“房地产黑金”？这无疑是一种要挟和诬蔑。绝对不能构成房价上涨的理由。尤其在反腐倡廉蔚然成风的今天，房地产商们拿着所谓“隐形成本”来说明房价高企的原因，颇有些嫁祸于人、转移矛盾的味道。
最终，我们的房价在房地产商这种获利与己，嫁祸他人的把戏中一次次地升高了。
说法3：高端消费者导致房价疯狂。
所谓高端消费者其实就是高收入者。地产名人任志强说过，中国楼价为什么高？因为中国有钱的人实在太多了。
这句话可谓“一语道破天机”，虽然听起来刺耳，但实际上却是“大实话”。据中国社会科学院2006房地产蓝皮书认定，北京39%的中高价位商品房是被外省市及境外购房者买走的，一半以上的高档公寓和别墅也是被这部分人买走的。
任志强可以说是房地产行业中的一线人物，他的经济实感不但不能忽视，恰好应该成为我们研究中国房地产市场的对象和线索。而且不难发现，任志强的观点其实是一个群体的共识。
以北京“山水文园”为例，自从它获得了联合国颁发的“示范社区”和“最佳社区”的大奖后，人气越来越旺。据宣传，这个小区已经成为“深受国内外消费者欢迎的国际生态社区”，是继“国贸商圈”、“燕莎商圈”之后的第三个大型高档居住中心区。去过“山水文园”的人一定不会忘记，在其大门外有一句广告词——“教育本来就是有等级的”。这句话不知是出自谁的手笔，但与任志强“富人区论”相比，是不是更加霸道呢？连教育都应该有等级，更何谈住房呢？“山水文园”的大东家是加拿大的LVC国际投资集团，这家公司还要斥巨资恢复、整治北京一座具有1700年历史的“皇家森林公园”，并将对其周边55平方公里的土地进行开发，目的就是“要保持并优化自然生态环境，将其作为‘山水人’的后花园”。时下，北京的别墅越来越多，从朝阳、通州到海淀、昌平、顺义、怀柔和门头沟，只要沾山靠水，或者临近旅游区、高尔夫球场，哪里没有“山水文园”的影子？之所以如此，还不是资金的气球托起了“池子里的船”！既然资金越来越多，哪管是国内的还是国外的，只要能在流通环节中转移到开发商的手里，岂有不干的道理？正是因为目前中国房地产商们的这种“集体动机”，导致了中国的房子越来越贵，越盖越豪华！
“8？31大限”之前房地产商不关心每平米收益率，但此后就只能向每平米收益率要效益了。什么叫每平米收益率？实际上就是单位产出率，即建筑、销售每一平米住宅所获得的利润率。房地产是第三产业，要增加单位产出率还不得靠增值服务？哪些人的增值服务最有赚头呢？当然是高端客户了。
高端消费者几乎吸引了所有房地产商的眼球，所有的房子几乎都是为这些高端客户准备的。这样一方面，大量资金被投入到高档住宅建设中去，必然减少对中低档住宅的建设，从而使中低档住宅供应不足，甚至奇缺，导致房价高企；另一方面，由于高端产品对中低端产品有价格指导作用，当高档住宅价格确定，中低档住宅价格就会以其为参照，依次下挫定价，当高档住宅价格高企，中低档住宅价格也会跟随上涨。房价也就是这样从高端走向了高端。
说法4：境内外的游资导致高房价。
申银万国证券研究所的一份研究报告显示，2006年一季度，上海、北京、南京等12个城市的房价与城市户均收入之比都已偏高。而北京师范大学金融中心的《房地产报告》指出，目前至少有70%的中国城市居民没有能力购买新商品房。
央行2006年第一季度全国城镇储户的问卷调查显示，居民购买住房的意愿已经创下了历史新低。其中北京、天津和上海居民的购房意愿明显下降；除重庆和西安外，不少城市全都低于平均水平。可是，2006年第一季度，12个省区房地产的投资增幅却超过了30%，而房地产企业景气指数也提高了5.4个百分点。由此，专家们做出了论断，中国的房地产正由消费品转为投资品。
尽管我国不允许外资投资、炒作国内房地产，但还是有相当一部分外资已经进来。开发“山水文园”的北京凯亚（原荣泰恒嘉）房地产开发有限公司就是加拿大LVC国际投资集团在北京的独资公司。而LVC的投资项目已涉及金融、房地产、旅游、环保、航空、建材、传媒广告等众多领域。
类似LVC的海内外房地产投资机构还有很多，国际大鳄摩根斯坦利日前又盯上了上海房地产市场。而这些国际资本的进入和运作，无论其行为是否属于违规炒作，都必定属于房地产投资性质。既然是投资，就必定要以获利套现为首要目的。
说法5：市场信息不对称造成的博弈失衡导致房价高企。
在房地产市场，房产商与老百姓之间总是信息不对称的两种强弱势力的博弈。在判断房价上也是如此，一方面是由于老百姓对房地产运作方式、各种成本构成、利润率、市场需求情况等了解甚少。更多的老百姓只能听从于媒体的宣传、开发商的介绍，甚至是小道儿消息，来猜测其要购买住宅的价值和供求关系。当人们面对一个巨大的“黑箱”时，大多会采取高估内容、高估风险、宁可信其有不可信其无的态度。当开发商们鼓吹房价上涨时，群众会与之形成主动的呼应，形成可怕的正反馈，房价也一高再高。
另一方面，房地产商是相对团结和有组织的。开发商们可以通过接触一个个大买家来判断行情，盖什么样的房子，价钱还可以抬多高；盖好了房子之后究竟应该怎么卖等等，这种有利于房产商的种种先决条件总是能够及时地掌握在房产商手中，使得房产商们能够取得市场的主导地位，并且进行有组织性的价格合谋。老百姓们却是意志分散，形单影只，形不成合力，无法与开发商讨价还价，也无法用别的商品代替，更无法绕开房地产商的价格合谋，就如同情人节买玫瑰、春节买爆竹一样。于是，当开发商制定价格之后，老百姓只能被动接受，房价也就自然高了起来。你根本没有能力和资格跟人家讨价还价，更谈不上价格公道了。
更有甚者，是盲目“跟风”，纯属于打肿了脸充胖子，横着膀子硬要买房，硬要寻找“有产者”、“奔小康”的有钱人的感觉，这种虚荣心理得不到及时有效的疏导，在一定程度上推动了房价的上涨。
说法6：一些专家和媒体的帮衬导致房价高企。
目前的房地产界理论层正在走向分化，他们当中的有些人在不断地揭露着房地产的不足与矛盾，有些人却在一旁时不时替开发商们敲边鼓、唱高调，呐喊助威，丝毫没有什么建设性的意见，只是一味地帮“忙”。
在大众迷茫的时候，总希望学者、专家和象征着客观、公正的媒体给出一些指导、公布一些实情。但是，一旦房地产开发商影响了学术和传媒的客观公正，社会舆论一边倒，叫卖声不绝于耳、涨价声此起彼伏，势必引起群众的“恐慌”，这种恐慌又反映到社会上来，引起媒体的一连串报道，三人成虎、涨价声就变得如雷贯耳，房地产商又会觉得市场一片大好，继续提价，于是媒体、专家又是一阵分析和惊呼，如此往复，房价岂不高哉！
这里值得提醒的是1989年的抢购风和2001年的股市大崩盘，看一看历史吧，它们又是何其的相似！（就这一点本书将在下一部分做出经济学的分析和论述）所以，对于这些纷争，媒体人和从事研究的人应该有自己的独立人格和立场，应该历史、辩证地看待问题，无论是开发商还是学者，发表言论都应该负责任，要注意引导社会和谐，不要走向相反。
房地产领域所聚集的既有经济问题，也有社会问题。要和谐发展，平稳改革，正确的理论引导和舆论监督是必不可少的。但如果某些媒体或是学者们跌进利益的泥潭，不负责任地帮忙与帮闲，其结果必然会搬起石头来砸到自己的脚。
说法7：“腐败黑金”大量涌入房市。
改革开放以来，“腐败问题”一直困扰着我们，现在又蔓延到卫生、教育等行业。这些“腐败黑金”有多少？没有人能说得清楚，但作为公认的事实，这绝对不是个小数目。仅从近几年国家查处的腐败案例中，贪污、受贿、挪用的资金千万元以上的就不在少数。
在国内投资低迷、资金外逃风险又较高的情况下，其中有一大部分“腐败黑金”自然把房地产市场作为了首选。他们购房的目的，大多数很少自己居住，有的是为了商业炒作，用做投资；有的是为自己的子孙或二奶、情人准备。这类投资对房市的价格影响有多大？据长期从事房地产产业的人士讲，越是在经济发达城市，其影响越大，在经济落后地区、中小城市相对小一些。某市去年年底一开发商在市郊开发了一处高档楼盘，首期10栋楼360套房，每套160～220平方米，楼盘开工不到一个月，房子就全部售完了。当地的知情者说，在这个盘上买房子的人，除了本市的一些官员外，还有不少县、乡的领导。从这一现象中足见“腐败黑金”在某种程度上对高档住房价格的拉动作用。
说法8：暴富阶层导致房价高企。
近两年来煤炭、钢铁价格一路飙升。由于暴利的驱使，在国家的一些重点煤区，短时间内“制造”出一大批拥有几百万、几千万，甚至以“亿”为计算单位的富翁。据近日浙江省经济技术协作办公室公布的《关于温州民营企业在山西投资兴办煤矿有关情况的调查报告》披露：“与过去相比，大部分小煤矿成本增加不多，每吨煤的毛利润平均在70～100元之间，有的甚至更多。”按这样计算，如果以一个年产最少的5万吨的小煤矿为例，一年的毛利润就有3000～5000万元之多，何况，多数小煤矿的年产量要大大高于5万吨。由此可见煤矿老板的暴富速度。
这些暴富老板的消费趋向，大都是购好车、买豪宅、投资其他行业。其中购买豪华住宅是最普遍的，甚至有的一买就是几套，除了自己住以外，还要送给老人和对自己帮助比较大的官员等。他们选择的城市一般在北京、上海、广州以及青岛、海南等著名旅游区。因此，老百姓往往会思考一个他们感到很奇怪的现象：比如北京的建国门、上海的外滩等区域内的房价，每平方米都是以“万元”为计算单位，为什么照样供不应求？他们没有去想一下，一个拥有几千万元、几个亿资产的“暴富”者，花上几百万买套房子，那不是太容易了吗？就像靠每月几百元收入的老百姓，到市场买只烧鸡吃一样简单。
当然，“暴富”的人群中，不仅仅是开矿的老板，还有不少影视明星，商界精英以及其他一些迅速暴富的阶层，他们对“豪宅”的追求，除了居住的实用性能以外，更多的意义在于是其社会地位、高贵身份的显示和象征。这部分人对住房的消费，对高房价的维系，起到了推波助澜的作用。
说法9：国内存、贷款利率持续走低，导致房价高企。
从2002年国家启动内需政策实施以来，为了刺激投资和消费加速发展，存、贷款利率持续走低，一降再降。于是，房地产市场凭借其不动产的特性，吸纳资金量大、市场平稳、回报率高、有土地房产抵押等优势，吸引了大量投资。一时间，各种资金竞相吸购房产，从高档别墅、写字楼到整栋的居民住宅，从而致使房价飞速上涨。普通百姓也普遍担心银行存款的贬值，大量取款购房，以图保值、增值，导致房产价格上涨。
据有关资料显示，早在2002年我国居民在银行的存款就达到7万亿元人民币，央行为连续7年增加的储蓄存款而寻觅良策，后来连续8次降息，并实行了利息税，但由于各方的保障机制不配套，居民的储蓄意向仍然趋高，到2004年7月底，全国居民储蓄达到11.4万亿元人民币。但近两年来由于房价的持续升高，居民的房产投资与储蓄比较明显“利好”，所以，储蓄存款被“存款利率”“逼”向了房市。据《经济参考报》2004年9月20日的消息，2003年全国个人投向房市的资金高达11799亿元，同比增加42%，2004年1～7月，全国居民储蓄同比少增1000亿元，越来越多的居民开始用储蓄的钱去购房。
房地产的兴旺从表面上看是经济的飞速增长和繁荣，从实质上却反映出对经济低迷和通货膨胀的些许担心。这一点从全球经济发展的历程上都可以印证，美国70～80年代、日本80～90年代的经济状况就是最好的例证。（这一点将在下一部分从经济学的角度进行更好的分析和说明）
持续的高房价，表面看来只是房地产一个行业的问题，其实质是中国社会现阶段各种矛盾的综合反映。以上9种关于导致房价高企的说法只是在这里感性地做出简单地阐述，想必也是老百姓茶余饭后的热点话题，在本书的下一部分，我们将从理性的角度仔细地向你剖析出构成高房价的每一个层面，真正从理论上揭开层层包裹的房价高企的神秘面纱。
