土地的垄断性开发和房产商之间的价格合谋，也是导致房价高企的重要原因。
常常有很大的区域性地块属于同一家开发商，从而形成“垄断性开发”。2004年下半年，珠海市将市区六七百亩的一个较大区域卖给号称“珠海地王”的开发商，地价高达十多亿元。这一开发商的负责人对外宣称：自己储备的可供开发的土地至少够公司开发六七年！
在一次房地产研讨会上，曾有一位房地产公司负责人说，随着我国加入WTO，国外房地产商将大举进入，对此，中国房地产商要有充分准备，我们占据天时地利，外国房地产商有钱却没地或没有好地，打不赢我们，我们要抓住时机尽可能多地储备土地。现在政府不是鼓励搞土地储备吗？政府可以搞，我们也可以搞。对此参会的房地产商纷纷表示赞同。会后不久，一些房地产公司真地大干起来，一圈就是上百亩土地，有的甚至连集体土地、划拨土地也一股脑儿地圈起来。
中国社会科学院有关专家质疑说，房地产供应在垄断的情况下，价格不仅取决于需求，同时取决于开发商的垄断力量。成片的区域性开发，使开发商在房地产市场上居于垄断地位，拥有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价，即使把开发商的成本降为零，它仍然会索取垄断高价，房价也不可能降下来。据《城市房地产管理办法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”但政府拍卖土地给开发商签订的合同通常规定2～3年为开工期，所谓闲置是从开工后才计算的，这样实际上延长了收回期。
曾供职于北京、深圳、珠海等地房产开发公司的某从业人员说，如何区分开发商对土地的“储备”和“囤积”，是调控房地产市场的一个关键问题。但由于目前开发商和地方政府的利益关系密切，实际上约束监督措施难以得到落实。有关专家认为，考虑到房地产带有“垄断色彩”和“稀缺性”等特点，政府对于垄断集团应该采取综合措施，一是限制垄断；二是鼓励竞争。比如政府在土地拍卖环节将大盘拆分成中小盘，将一个开发商换成几个开发商，由这些开发商共同决定价格。
