公司背景
2007年4月3日，广东房地产开发企业碧桂园集团在香港交易所公开招股。4月13日，因为招股反应热烈，碧桂园决定每股定价5.38港元，集资129亿港元，4月20日正式在香港挂牌上市。
从1992年开始，在15年的时间里，杨国强的碧桂园集团，从曾经4000套房只卖出3套的惨淡经营，发展成市值800多亿元的综合性房地产开发公司，并捧出新一任的中国内地女首富。
一提起杨国强，广东顺德北滘镇广教村的村民大都表示，Boss强（当地人对杨国强的称呼）成为巨富“并不奇怪”，因为他“很有胆识，能抓住机遇，又有人提携”。
农民出身的杨国强，据说在18岁之前从未穿过新衣服。他曾放牛种田，做过泥水匠和建筑包工头，当时月收入180元。24岁时在北滘镇房管所任施工员。后来，在哥哥杨国华的帮助下，进入了顺德第二建筑公司，从底层开始做起。
“他本身就是做建筑的，加上哥哥在二建里是当领导的，所以地位提升得很快。”村里一位老人说。1989年，曾经的泥水匠杨国强成为镇政府旗下建筑公司——北滘建筑工程公司的法定代表人兼经理。
1992年，随着邓小平南巡讲话的发表，沿海开放的几个城市，出现了一股房地产投资和开发的狂潮。数据显示，这一年中国的房地产投资与1991年同比增加117%。也正是这个时候，杨国强开始了他的房地产创业之路。
当年，顺德碧桂园的开发商由于第一期销售情况一般，其中一个股东准备退出，当时主业还是建筑承包商的杨国强毅然接盘，低价买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地，兴建4000套别墅和洋房，并以“碧桂园”命名，开始进军房地产。
但杨国强的房地产之路在刚起步时就遭遇重大挫折。1993年的宏观调控让这一轮房地产热迅速烟消云散。杨国强接手的碧桂园亦是如此，4000套房只卖出了3套，几乎成烂尾楼。
此时，记者出身的楼盘策划人王志纲在考察碧桂园后，提出兴建一所贵族国际学校，吸引有钱人的儿女就读，并以此带动学生家长到穷乡僻壤买楼定居。杨国强采纳了这一建议。不仅如此，碧桂园学校还向每名学生收取30万元的教育储备金，并规定学生在毕业后才能取回。这个零息融资的方法，是杨国强的得意之举，也为当时陷入困境的碧桂园带来一笔不菲的流动资金。凭借此举，他成功地将楼盘卖光。
关于两人的合作
1993年，事业上的杨国强首遭危机。当年杨国强的建筑公司还不强大。他们已经为顺德三和物业发展公司建造了近4000套别墅，房子盖好了，没人来买，而事后看来，开发商原本无心卖房。毋庸置疑，当时的三和公司也只是以炒家心态拿下了顺德和番禺交接处的1000多亩“前不着村，后不着店”的土地。
所以，1993年下半年，中央针对股市和房市的泡沫进行调控挤压，银行被勒令与自办房地产企业脱钩。这种情况下，投资逾亿的“碧桂园”项目也基本面临死火状态。
因此，当杨国强向开发商索要工程所垫费用时，三和股东们最终答应以变通的方式，让杨国强销售已经盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。由造房者变成卖房者，杨国强和他的建筑队看起来无辜，也缺乏准备。
1993年10月某天，经人推荐，杨国强请来了新华社记者，人称“记者王”的王志纲，初衷不过是想借后者的一支笔，为碧桂园项目鼓吹一番。在王志纲一顿抢白之后，杨国强不仅不生气，反而当场拍板聘其为总策划。
很快，曾萌动于杨国强脑海里的以办学带动楼盘销售的想法变成了现实。王志纲的大手笔文案，以及对媒介势能的出色调动能力，使碧桂园学校短期之内，获得了与“可怕的顺德人”这个生猛概念关联密切的符号价值。在收取3亿多元教育储备金之后，1300名来自广东各地的先富者子弟成为碧桂园学校的首批“贵族”培养对象，他们的老师，则是从全国各地的8000名应聘者中推选出来的最优秀者。
有了现金流，也有了学校这步活棋，再加上“给你一个五星级的家”的远景提炼和高密度推广，碧桂园的楼盘销售终于找到了自己的杠杆和支点。
1995年，杨国强和4个拍档利用三和公司原股东缺乏操盘信心的弱点，逼其摊牌，仅以8000万元的代价就拿下了碧桂园物业发展有限公司。其中，杨国强占6成，其余4人各占1成。
“我与杨国强的合作，是财智双赢的结果。”在双方结束合作10年后，王志纲在朋友间某次小型聚会上如是评价。
1998年，中国取消福利分房，其后几年，中央和各地陆续发文叫停“集资建房”。单位自建房的取消，使得房地产开发的空间变大，土地购买的秩序趋于自由合理。
1999年，已经初具规模的碧桂园低调进入广州，“用生产商品的方式来盖房子”。第二年春节，广州碧桂园开盘，以3000多元/平方米的均价推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜。超低价格使其创造了70栋楼两个多月销售一空的奇迹。
2001年，碧桂园凤凰城项目公开销售。杨国强继续打着“价廉物美”的大旗，以“50万元就可以住别墅”的口号大卖别墅。尽管楼盘当时离广州市区有近1个小时车程，但开盘当日，众多客户趋之若鹜，曾有一分钟销售一套别墅、一天之内创造了销售额7.5亿元的销售神话，至今这一纪录仍无开发商可以打破。对此，业内形容为“像卖白菜一样卖房子”。
土地价格低，这是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。在碧桂园集团上市的招股书中，他们着重强调了这一点：“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一，此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”
在土地之外，碧桂园还在多方面进行了成本控制。在房地产开发的链条上，他们几乎扮演了自上而下的各个产业的所有角色。设计、建筑、装修，甚至曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂，连砖头都是自己生产的。
公司特色
1999年，当市场上大部分还是毛坯房产品发售的时候，广州碧桂园首推全现楼带豪华装修的花园洋房，社区配套、园林绿化同期交付，3000套洋房别墅在一个月内被抢购一空……
2000年，华南碧桂园开始尝试别墅带装修发售。2年内，华南碧桂园社区入住户数近3000户，入住人口逾万，成为华南板块的超大型楼盘。
2002年，凤凰城对洋房和别墅产品进行了细致分类，制定不同的豪华装修标准。装修设计考虑实用性及性价比，也突出个性。
2005年，凤凰城更将私家花园的园林园艺也制定出交楼标准，根据产品和地形地貌的变化规律，设计出近千款产品。凤凰城开盘当年，用8个月的时间就夺得广州地区销售冠军，全国地区销售第二。
2004年5月1日，凤凰城推出只针对外籍人士的租赁小区凤凰岛。凤凰岛的建筑、装修、园林等全部根据外籍人士的居住和生活习惯设计。
2004年10月开盘的碧桂园假日半岛，是首个进行大规模“全现楼”销售的楼盘。不仅免除了消费者漫长的收楼等待时期，更制定出不同系列的家私电器套餐，实现广大消费者梦寐以求的“收楼即入住”的愿望，被消费者誉为“完美交楼”的标准。
地王故事
“中国第一拍”广州亚运城地块拍卖于2009年12月22日下午三点开始，两家联合体和中信地产现场争夺，最终富力、雅居乐碧桂园联合体以255亿元的竞价夺得地块，折合楼面价5822元/平方米，由于该地块体量巨大，从起拍开始，该地块就已经成为全国总价地王。
现场拍卖耗时40分钟。地块竞夺战在7号富力联合体和88号保利联合体之间进行，双方步步紧逼。现场起拍从180亿元开始，以两亿元为阶梯进行，至236亿元时，主持人降低竞拍阶梯到一亿元。
国企长子中信地产一直选择观望，迟迟未见举牌应价。查阅资料发现，中信地产仅有一次报价在现场拍卖之前，为180亿元。
亚运城地块一直备受关注，其项目占地263.952万平方米，总建筑面积438万平方米，商业建筑面积20.76万平方米，居住建筑面积384.88万平方米（外加其他设施），抵得上广州一年250万平方米的推地计划。如果来做一个简单比较的话，263万平方米，比深圳蛇口还大，也比广州的华南板块大。
165亿元的起拍价，让强如万科、保利、中海等国企联队，富力、雅居乐、碧桂园等民企富豪都不敢单打独斗，选择了联合竞拍，唯有央企长子中信选择了单刀赴会。
正式开拍前，广州国土房管局网站收到的报价分别为88号保利万科中海联合体报价165亿元、7号富力雅居乐碧桂园联合体报价165.1亿元、6号中信地产报价为180亿元。
富力雅居乐碧桂园联合体，三虎联手，均属粤派地产商，本土经验丰富，渠道广阔，脉络成熟，又所谓“做生不如做熟”，本土房地产企业拥有的沟通优势，资源优势，渠道优势是外来者在短时期内很难企及的。本土开发商是“地主”，可以针对本土特点，提供本土化方案，本土化产品，本土化服务。
而中信地产是此次参与竞拍的房地产商中唯一尚未上市的企业，报价高开180亿元。房企上市是拓宽融资渠道的必经之路，未上市的企业，资金只能从自有资金、银行贷款或战略伙伴投资三方汇聚。尚未上市的中信有足够资金实力迎娶亚运城这位天价千金吗？
而万科携手保利，实际上是彼此买保险，互派定心丸。强大资金实力和国企背景，丰富的旧城改造经验和大盘操盘经验，过硬的产品开发技术，保利联合体始终占尽天时地利人和。为了吞下亚运城这块肥肉，保利、万科、中海，中国房地产三巨头结盟而行，力求万无一失。
虽然255亿元的高总价使得楼面地价直升至5822元/平方米，但富力联合体内三大开发商都表示，能够拿到该项目非常高兴，这对各集团影响重大。
对于项目合作开发细节问题，富力地产华南区总经理朱荣斌表示：“现在我们只是碰到了蛋糕，接下来怎么去吃，还需要进一步的研究。”
据悉，亚运城占地面积263.952万平方米，规划总建筑面积为438万平方米，其中商业建筑面积20.76万平方米，公建及其他配套设施建筑面积32.36万平方米，居住建筑面积384.88万平方米，为土地拍卖史出让的最大地块。
光环背后
2009年房企销售回款顺利，但负债率依旧上升。碧桂园已经于2009年两次高息举债，债务已经达到9.75亿美元；12月，因为参与联合体投得255亿元地王，穆迪助理副总裁分析师曾启贤称此举可能令碧桂园再次大幅举债，降低公司的偿债能力，财务状况恶化，碧桂园因此被国际评级公司穆迪投资服务公司列入可能下调复评名单。
曾启贤称：“此次复评是在碧桂园与雅居乐和广州富力地产以人民币255亿元联手投得广州亚运城地块后进行的。”
碧桂园在其中的投资约为人民币85亿元，并将在未来两年支付。曾启贤表示：“该交易连同此前的土地收购将降低碧桂园的资产负债表流动资金，而穆迪预计碧桂园短期内会额外举债，为未来的运营和收购筹措资金，同时将最低现金水平维持在人民币30亿元。”
曾启贤补充道：“因此，碧桂园的预计信用指标将会在未来1～2年内削弱，其中债务/资本比率升至50%～55%，EBITDA/利息比率降至3～3.5倍。此一财务状况可能无法支持碧桂园当前的Ba2评级。”
此外，该公司6亿美元可转换债券的卖回权将可于2011年2月行使。若投资者届时行使卖回权，则会引致再融资压力。
碧桂园2009年连续两次发行高息债，第一次发行2014年到期的3亿美元优先票据，票据发行的估计所得款项为2.947亿美元。之后，碧桂园再发7500万美元于2014年到期的全球债券，年利率高达11.75%。
对于此次碧桂园发行票据的计划，评级机构标准普尔以及穆迪都不约而同地给予了负面评级。标普表示，给予有关美元高级无抵押债券“BB”评级，同时将有关评级置负面观察名单。标普指出，碧桂园的财务状况可能进一步恶化。穆迪则向碧桂园3亿美元的144A/S条例债券授予Ba3评级，展望为负面。
根据2009年8月公布的中报透露，截至6月底，该公司的可动用现金（包括现金及受监控的预售楼款）由上年同期的40.26亿元人民币增加至61.048亿元人民币，净负债率由40.9%下降至35.7%。碧桂园上半年财务状况尚算可观。但是，香港某投行分析师表示，碧桂园上半年净资产负债率并不算高，但一直资金不足，所以需要进一步融资。
受益于2009年销售的大幅好转，让碧桂园浮亏4亿元的对赌协议也在2009年得到了好转，碧桂园不仅未继续亏损，还赚得4亿元入账。
碧桂园去年的销售获得了较好的成绩，在广州的开发项目中凤凰城销售成绩名列三甲，12月，碧桂园宣布集团11月实现31亿元合同金额（人民币，下同），签约建筑面积约58万平方米。截至2009年11月30日，集团共实现销售认购金额约212亿元，其中已签约合同销售金额194亿元，待签约金额约18亿元。至此，集团已经提前超额完成年初公布的190亿元的目标。
2009年碧桂园股价全年最高价为3.86元，年初仅为1.92元，目前在2.5元左右徘徊。2009年12月，因为爆出“质量门”事件，公司股价更连续遭遇下跌。12月4日，长沙碧桂园威尼斯城被媒体曝光别墅渗水墙壁开裂，接着巢湖碧桂园银屏秀色苑被指为“未验收就交房”，广州凤凰城凤馨苑的业主们则投诉碧桂园产品换概念，台山碧桂园则出现了裂缝漏水空心墙的现象。一时间，碧桂园身陷“质量门”风波。该事件一直给股价造成压力。
大福证券资料研究部董事总经理麦德光表示，碧桂园资金策略较为激进，虽然竞投广州地王本身来说不是最大的原因，但是，碧桂园上市后，负债率也将大幅提高，并且利用高息举债，虽然偿还时间较长，获得了未来五年内财务的稳健，因为优先票据买家不能像银行那样提前追回借债，导致成本也较高。
碧桂园上市期间明显地运用了“土地扩张”策略，致使集团土地储备建筑面积由2007年4月上市时的约1900万平方米增加至12月31日的约3840万平方米。据悉，2007年碧桂园快速扩张后，碧桂园2007年底曾尝试发行15亿美元的高息债，但当时并未获得投资者的青睐，主因是受当时内地房地产信贷政策和土地调控政策趋严的影响，碧桂园在二三线城市低价拿地、分期开发的模式遭到了部分投资者的质疑。
碧桂园当时曾一度计划调高票面利率，五年期利率由9%提高至9.25%，十年期利率由9.75%提高至10%，发行规模也由原定的15亿美元缩小为10亿美元，但依然未能成功说服机构投资者。因此，发债计划被迫搁浅。
所以急于用钱的碧桂园只好与投行签订了对赌协议，麦德光认为，虽然现在其股价已经度过了最坏的时间，但是，股价反弹明显逊色于其他类似公司，因为对赌协议的影响仍在继续，而这种影响也将反过来影响对赌的最后结果。
