作为购房者，在购房过程中最先接触到的就是商品房广告与楼书，而购房者最容易产生“上当”感，事后最容易产生纠纷的起因也在于广告与楼书。
一般情况下，广告与楼书中都会写明楼盘的价格（有起价、均价与最高价，但通常只写起价）；付款方式（一次性付款、银行按揭、分期付款）；地理位置、环境、交通（一般都称小区交通方便、环境幽雅、地理位置好）；配套服务、管理（非常完善，通常情况下是为了弥补地理位置、环境与交通的不理想）；工程量（一般都称规模非常大，就算是只有5~6栋楼）；装修与建筑特色（通常都称为欧式风格）；金融方面的利益（称房产升值快）；发展商与代理商的实力（称自己的实力雄厚）等等方面。
看着这些异彩纷呈、不拘一格的房地产广告与楼书，总会让你怦然心动：这就是我需要购买的房子。如果你有了这种认识，那就说明你太幼稚了，因为这只是房地产商的宣传而已，为了达到宣传的目的，房地产商将广告与楼书中的内容进行夸大也是很自然的事情。虽然最高人民法院对其有“司法解释”：房地产商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺会自动成为合同的一部分，但在真正执行起来的时候却非常难。
为了避免日后可能出现的麻烦，购房者在看广告与楼书时千万要带上“放大镜”。购房者不仅要看广告中的漂亮图画和文字，更要学会看那些肉眼无法看清的提示，诸如“图片仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容的正确性或完整性不做任何保证，也不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图以及法律文件为准。”……即使没有此类提示，也没有哪家房地产商在广告上明示：宣传内容绝对真实。
正是由于房地产商在广告与楼书中埋下了伏笔，因此在纠纷发生后，购房者很难以广告与楼书作为要约。此外，购房者在签署正式合同后，没有写进合同的要约就已经撤消，所以广告要约在签订合同后就没有实际意义了。通常情况下，即便在房地产案件的审判中，司法机关也只承认购房合同中的承诺。
我国《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”商品房买卖的最终方式是以书面形式完成的，因此，购房者还是把商业广告与楼书看作没有约束力的“要约邀请”，把写进购房合同中的条款看成“要约”才更现实一些。也就是说，购房者应将广告与楼书中房地产商不愿写进合同中的条款都看作“虚假、欺骗”。
也许有人会问：《广告法》中不是明文规定不能做虚假广告吗？这没有错，但你应该明白，《广告法》属于行政法，它只规定了对做虚假广告的处罚标准，而没有规定做虚假广告者对受虚假广告欺骗者的具体赔偿条列。也就是说，工商管理部门在打击房地产商的虚假广告过程中，国家可以收到罚款，但受害者（购房者）得不到赔偿。
还有一点需要了解，那就是《广告法》对虚假广告的罚款标准是广告费的1~5倍罚款，这对房地产商来说只是皮毛。因此，购房时，一定要慎重对待广告与楼书中的内容，最好是做到“宁可信其无，不可信其有”，理性选择。
