亏本生意没人做，任何物业的投资，投资者都希望能够得到合理的回报，甚至希望得到超出预想的回报。但是投资者如何才能评判自己的投资是否有价值？通常的办法是看该物业的投资回报率。在购房的时候，销售人员都会把自己计算出的“美丽”的投资回报率告诉投资者，如果投资者真的相信了，往往在购房投资后发现回报并没有当初计算的那么高。因此，初入投资市场的购房者一定要学会计算投资回报率。那么，怎样计算投资回报率呢？
现在，一般的销售人员在计算投资回报的时候，仅仅采用粗略的办法。比如，购买30万元的房子，在办理完各种手续后的总花费为32万元左右。如果每月的租金为2500元，那么，用年租金3万元除以32万元的总投入，投资回报率10.66%。
这种计算方法主要考虑租金、房价和月还款等投入，还有许多其他的前期投入没有考虑到，可以说计算得并不是太精确，只适宜投资者对资金的回收期有一定的掌握。要想有更为清晰的把握，还需要另一套投资回报率的计算方法，即内部收益率法，这种方法也是指贷款购房，主要考虑投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
同样以购买一套30万元的商品房为例，首期付款10万元，如果加上契税、入住费等，总额为12万元，贷款额为20万元，20年的月供为1700元。如果租金为每月2500元，每月减去月供款1700元和租金10%的租赁税，每月可能只剩下550元，那么年收入为6600元，每年的中介代租金为1250元，实际年收入为5350元。那么，实际年收入5350元除以首次的总投入12万元，得出的实际投资回报率还不足4.5%，如果有其他的投入，实际所得的回报率要更低。
如果希望内部收益率的结果更加准确，最好与租金回报率结合使用，只有这样，才能够计算出较为全面的投资回报情况。当然这种方法也有缺点，即一切基数都是以现今的数据推算出来的，对未来的收益无法掌握。
从计算投资回报率可以发现，购房出租的优势是投入的资金越少，贷款期限越长，投资回报就越高。例如在上述投资个案中，如果选用30年的贷款期，月供在1300多元，最终的投资回报率就能达到7%以上。当然，这里没有考虑后期的租赁市场的变化。
