危如累卵
2010年1月4日，对于海南岛人民来说，绝对是一个让人欢欣鼓舞的好日子。
在这一天，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式对外公布。这等于说海南国际旅游岛不再是地方政府的小打小闹，它现在正式上升为国家战略。海南似乎一夜之间与夏威夷、马尔代夫、普吉岛、巴厘岛等齐名了，海南岛一下变成一个“大三亚”，只要谁想度假，目的地的候选中永远会将海南岛排在前面。
海南曾是中国最早批准的五大经济特区之一，却没有借到第一波改革开放的东风，在经济建设方面远远落后于其他省市。风水轮流转，今朝到海南，海南似乎要借着国际游戏岛的光环咸鱼翻身，好好风光一把。
有了国际旅游岛这个金字招牌，很多人便欢呼雀跃了。在他们的印象中这似乎与赛马、博彩捆绑在了一起，将一个美丽的海岛变成一个“赌岛”，从世界各地云集而来的赌徒将给海岛注入持久的活力。
这实际是不切实际的想法。如果靠赌博就能振兴经济，那英国的工业革命也不用搞了，谁赌术精湛谁就可以统治世界。
在一片喧嚣之后，我们会发现房地产开发商才可能是最大的赢家。海南房地产市场在一段较长时间的沉寂后从低谷冲上山顶，喧宾夺主般抢了国际旅游岛的风头。
政府其实很担心，好处又被开发商全部捡走了。在开发商的嘴里，石头也能长出芽，更何况国际旅游岛这么光鲜靓丽的概念。
国际旅游岛出台一个月不到，海南省国土环境资源厅出台实施土地供应的“两个暂停”政策——从2010年1月16日起到3月31日，“暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目”。
“两个暂停”刚发布，海南省又出台八项措施来稳定房价，其中最关键的一条是政府将加大保障性用房的建设，缩小市场炒作的空间，普通工薪阶层就不要去凑热闹了，政府想着你们呢。只要大多数人不急，炒房客还能掀起多大的风浪呢。
开发商最大的本事就是潜水，海南省的一系列政策在他们眼中只能是小儿科。早在国际旅游岛的战略出台之前，各大开发商已经占好了位，国际旅游岛的推出只是给他们吹响了集体狂奔的冲锋号。
表面上海南房地产风平浪静，实际上是暗流汹涌。当我们摊开海南岛的地图，会发现海南岛1500公里的海岸线上，开发商早已安营扎寨，摆开阵势。
从三亚往海口方向一路数过去，海棠湾、清水湾、香水湾、石梅湾、神州半岛、博鳌、铜鼓岭等地，雅居乐、中信、富力、海兴、华隆等开发商一字排开，整个东部沿海已经很难找到一处沉寂的地块。
这次进入的主力不再是各省市的投资公司或房地产公司，也不再只是国字号的班底占主流，而是清一色在中国房地产叱咤风云的超级企业。
位于海南北边的澄迈县海边，植被已被破坏得所剩无几。烈日照射下，工人、起架机和挖掘机在坑坑洼洼的工地上懒懒散散。这里是富力集团正在打造的一个高端旅游房地产项目“富力红树湾”。其投资总额将超过100亿元，建设工期为5~8年。据了解，该项目开发2108亩，总占地为6700亩。
截至2010年8月，富力在海南共有三个项目，还在陵水县香水湾42公里的海岸线上，圈地2500亩，在海口占地680亩，这几个地方都用于开发旅游房地产项目。据海南富力董事长胡亦明透露，富力在海南土地储备已经超过2万亩，建筑面积超过200万平方米。
地产大鳄中信也不再是局外人。万宁市整个神州半岛沿海的土地，都收入到了中信集团的囊中。同时，中信集团还在博鳌拥有长达5公里的开发权。
在清水湾，雅居乐地产把控15万亩的海岸，计划10年内投资130亿元，整体开发清水湾。在海棠湾25公里的海岸线上，香港电讯盈科、保利集团、上海家化集团掌控9878平方公里土地，计划再建一个三亚城区。而中粮地产则在亚龙湾拿到186平方公里的开发权。华润集团获得这里12平方公里的土地使用权，将用13年进行开发。
如果说富力、中信、雅居乐、保利、中粮等都是巨无霸，那么鲁能地产才是深水大鳄，因为它已经成为三亚湾最大的地主，圈地68平方公里。据了解，鲁能置业在海南拥有19平方公里，约29万亩土地。
这些房产“豪强”占地所开发的项目基本大同小异——公寓、别墅、酒店、高尔夫球场。
相比其他几样，高尔夫球场的“此起彼伏”更令人玩味。目前已建高尔夫球场26个，在建100多个，而据一位官员透露，海南省未来将可能建设超过300个高尔夫球场。
开发商疯建球场的唯一目的就是为了圈地，使周边房价上涨，围着高尔夫球场建起一座又一座别墅，还敢跟你说那是海景房！
这些房子卖给谁呢，这些高尔夫球场谁来打呢？答案似乎只有一个，海南岛外的人。
海南的房地产可分为两种：一种是跟旅游产业联系紧密的，如三亚那边的星级酒店。一种是“候鸟型”的住房，也就是内地居民到这边购置过冬的房屋。后者目前已过度开发，这类住房每年最多就使用半年时间，会造成大量时间房屋空置，无形中又是一大笔浪费。但政府也拿这种情况没办法，谁让房子是他们掏钱买的？
据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常住率大多在20%左右。而文昌市“中南·森海湾”楼盘定位为62万平方米海湾公园人居。据该楼盘销售总监王靖南介绍，从开盘至今销售3000多户，购房者全部都是岛外人，而入住率不到10%。
这也意味着这些房地产项目把希望都寄托在天上飞来飞去、居无定所的商务人群、业界精英。
这与1993年前的海南房地产何其相似，当时全国几乎每个地级市都在海南有地产公司。
1993年下半年，中央实行宏观调控，冻结了大笔资金，致使大部分工程未能建成。到了1998年底，人走茶凉，最后海南留下空置房455万平方米，烂尾楼工程1631万平方米，沉淀资金500多亿元。当时海南不过六七百万人口，烂尾楼却占到全国的1/10。房地产开发企业从高峰时的5000多家，最后剩下不到10%。有人打趣，那时的海南就是“天涯、海角、烂尾楼”。
直到2007年下半年，海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行等部门通力协作才将“泡沫”消灭。
海南省也在与“烂尾楼”长期不懈的斗争中错过了发展的大好机会。
海南岛，放在中国，你是独一无二。放在世界，那就很不起眼，有夏威夷，有普吉岛，很难吸引到国外游客来这里。
珠海、深圳、汕头、厦门、海南岛，这五大经济特区，最后修成正果的仅有深圳，其余四省市都是病恹恹的。
不仅仅是海南岛，中国各大城市有很多都将房地产作为一大支柱产业，在高速的城市化进程中，到处都是打桩机，到处都是脚手架，到处都是紧张繁忙的工地。
中国众多的城市，房地产的产值占到了该地区国民生产总值（GDP）的三四成，对房地产的依赖性非常高。北京、上海等大城市，每年商品房的销售面积达到两三千万平方米，以每平方米两万元左右的均价计算，总产值达到四五千亿元，而北京、上海GDP总量也在万亿元的规模。
2008年由于受到次贷危机的影响，再加上2006年以来房价不断往上涨的惯性，中国楼市直落千丈，这导致了中国在2008年第二、三季度GDP增速急剧下滑，各级政府财政收入大幅下滑。最终在4万亿元投资的拉动及楼市交易复苏的情况下，中国经济才走出低谷。
房地产一直被视为经济的杠杆。房地产上游可以拉动钢铁、建材水泥，还可以一直拉动到家用电器。家里新买一个房子，换一个电视，甚至纺织业也被它拉动了，窗帘也要换新的。
这是从好的方面来说，而一旦房地产疲软，就会拖累上下游，成为一个下降的螺旋。房地产将不再是经济的发动机，而成为被毁坏的水库堤坝，使整个经济都遭受到灭顶之灾。
如果“新国十条”不能镇住高房价，估计就再没有什么手段能对它进行有效的约束了，除非再像上次那样来个釜底抽薪。
高房价绝对是天怒人怨。房地产是国民经济的支柱行业，如果房地产高烧不退，那可会让整个中国经济吃药，中国的经济又将如何呢？
拖着银行下水
1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己人生的第一个100万，成为他后来发展的第一桶金。如果潘石屹在海南岛再接再厉，继续他炒房炒地的营生，估计后来在各种媒体中就不会出现他这个人了，他人生的彻底改变，来源于一个偶然的发现。
为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料。但这次查询内部资料却有一个意外的发现，海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。于是，包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。
潘石屹预料的地产大崩盘在大约一年之后才正式爆发。政府对海南楼市泡沫显然已经不能再坐视不管，16条整顿措施出台，其后的剧情大家也都知道了，海南岛一下从房地产的天堂变成地狱，留下遍地的烂尾楼。
潘石屹是幸运的，在北京他继续着他飞黄腾达的日子。不幸的则是那些沉迷在海南楼市泡沫中的开发商，当寒潮来袭时，唯一能做的便是远离这是非之地，从此隐姓埋名。
在这场世纪灾难中，我们或许会说倒霉蛋就是除潘石屹等之外的开发商，然而真正的倒霉蛋实际是银行。
开发商长有两条腿，可以跑路，银行却是眼睁睁看着贷出的钱变成一根根深入地下的桩基，从此再无用武之地。
随着房地产泡沫的破灭，1998年6月21日，由于海南发展银行不能及时清偿到期债务，被迫关闭，成为新中国成立后首家因支付危机而关闭的省级商业银行。事隔12年之后，也就是国际旅游岛的规划被中央政府批准后的2010年8月，海南才又蠢蠢欲动，打算筹建自己的商业银行，全国也仅有海南和西藏没有自己的商业银行。
房地产似乎属于一个比较特殊的行业，特殊就在于它似乎永远都患有资金饥渴症。
一个楼盘从把土地买下来，从规划设计、报建、施工、销售，一般也有个两年左右的时间，在这一段时间里，也意味着只有不断的投入，一个10多万平方米的小区必须三五亿元的资金砸下去才可能熬到正式收钱的时候。如果小区的规模不断扩大，所需要的资金将随之不断增长。
这时摆在开发商面前的选择便只剩下一条，那就是和银行来个哥俩好，你贷款来我付息，大家一起把生意做下去。
