进入这个阶段，实质上前期已经明确了土地开发的性质，并取得了土地开发权。作为该项目的开发者或者前期策划被委托者，就该准备各种有关基本资料，如地形图、现有交通网络图、水域的水文图、海图、当地的气象资料、历史年鉴、地方志文化、人文、风俗、植被、农作物、土特产、经济发展状态等等。充分收集能够收集到的有关信息资料，并加以初步的整理和归类。根据项目的创意邀请一部分各专业的专家，这些专家很可能就是在做创意报告时就已经邀请过的。由于旅游房地产的项目开发日益增加，也形成了一支非房地产开发专业而与房地产开发相关其他专业的专家群体，他们的专长被开发商或策划者可以纪录在册，然后根据需要邀请加入。他们在查阅了有关资料，并到现场进行实地踏勘后，都会对本专业在此项目中的作用有一个初步的设想。在此基础上由前期策划的总体策划者牵头用德尔斐法或者头脑风暴法，有方向、甚至无方向地对此项目的开发方式、开发内容，请各方面的专家各抒己见，充分发表自己的看法。此阶段的领导和协调工作主要是发扬学术民主，不能束缚思想，但原则上要围绕主题，要求专家要以浅显易懂的语言来表达本专业的术语，使其他专业的专家能够理解其意图，以便可以从本专业的角度客观地提出自己的意见。这样的研讨会可以根据需要多次举行，并对在研讨中不能得出结论性意见的问题，进行更大范围或者专题的研讨。如果有必要可以建立几个市场调查或者社会调查的课题。作为市场经济的运作方式，市场调查是产品开发的基本条件，没有市场的产品显然是没有出路的。旅游房地产项目的开发重视市场调查，要进行市场细分，根据消费者的年龄、职业、性别、文化程度、经济收入、兴趣爱好、健康状况等等不同条件进行调查测试。比较常用的方式是建立调查问答方式，常用的样本是1000份～1500份左右的调查表形式。前期策划者在设计好调查表后，可把此项工作委托给社会团体、高校师生或中介机构来具体操作。如老年人公寓问题的调查可以委托诸如老龄委、老年体协等与老年人有关的社会团体来进行，他们既接近老年群众，又是非盈利组织，调查工作本身是工作量大，但技术上并不复杂的事情，可以达到事半功倍的效果。附表51通过市场调查归类分析，可使各类专家的不同看法趋于一致。
在此阶段学术上的争议会经常发生，由于每个旅游房地产开发项目的主题有所不同，即使主题相同，由于地域不同，周边环境条件也一定不尽相同，所以每次被邀请专家也肯定会有变化。一般地说来专家对自己的专业知识比较熟悉，对别人的专业就不太了解，比较容易产生固执己见的现象，作为总策划者或开发者，要在尊重他们的意见同时，对不能被采纳的理由以科学易懂的语言对其阐述。一般专家都比较尊重科学理论，在知道自己的意见为何被否定后可以放弃自己的一部分主张。另外对于首次参与的专家也要向他们介绍旅游房地产开发的特点：是以学科交叉的边缘科学作为理论基础的，不同专业的知识只能是部分的融合，往往不能全盘地结合。既有这门专业的特征，又有别的专业的知识，它已经是发生变化了的学科，也就是对于这门新兴学科，专家也只能是一位正在熟悉了解过程中的学者。有了充分的民主讨论后，再相对集中是前期策划阶段必需具备的学术氛围。这一点不是很容易做到做好的，但却是做好前期策划工作的必要条件。
在基本统一各路专家的意见的基础上，由总体策划者进行总体导论的撰写。应用系统理论，通过系统分析，把各类专家的意见加以整合，提出整体设想和各子项目在此项目中的地位和彼此之间的界限。以此报告反馈给各位子项目专家和总体规划方案的绘制者，请他们明确自己下一步要参与撰写分报告的要求，并对总体导论报告提出修改的意见。经过几次讨论后把导论报告的内容加以肯定，各路专家就可以具体撰写自己的分报告了。此时总体规划方案绘制者和总体预算测算（预可行性报告）者应在总体策划者的协调下，向各分报告撰写者提出提供有关的技术参数的请求。
开发者或总体策划者要掌握整个撰写过程的进度，并可以根据专业知识的需要聘请若干高级顾问审阅各类报告。在各类报告基本撰写完毕后，总体策划者应逐本进行统稿。因为报告是一个整体，不能产生自相矛盾的错误，更应具备同一语调口气才是。在开发者委托和组织下，组成一个报告评审组对此前期策划报告进行鉴定。在获得基本通过或通过后，此报告可以正式进行统一文稿工作或制作光盘多媒体进行宣传了。
3.明确投资主体和主要合作对象阶段
在这个阶段的开始，作为开发者或者主要投资者的工作重点应放在项目的宣传上。制作一些宣传小册子或多媒体光盘，甚至做缩小比例的砂盘模型，通过各种社会媒体进行宣传。在社会中造成一种大家很想进一步了解的愿望。对本单位过去没有经营过的业务，要物色合作对象。当然自身经营管理也行，但从现代化社会分工角度来看：邀请社会上对此项业务具有品牌效应的单位参与更为合适，风险更小，可以通过参与前期策划工作的专业的专家作为中介，因为他们更加了解这个专业的情况。
如果该旅游房地产开发的项目本身就处在一个风景区内，此时应尽早与这个景区内各景点以及与之相关的交通、旅游、旅游器材等企事业单位进行沟通，如果能够成立一个松散的联谊会性质的组织更好。主要投资者可以充分利用现有的旅游资源，如某度假村建设在××湖风景区内，它把环湖所有的景点单位、旅行社、公交公司、旅游器材公司组织起来，成立一个联谊会，通过这个联谊会各个景点的门票可以出售联票，公交公司设立环湖公共交通，旅行社组织旅游节目，器材公司了解各景点发展情况，承包器材制作，各行各业，各得其益。对于新项目，对大环境的了解认识可以通过这个渠道找到捷径，这些景点单位也很可能是项目的新合作者。有关这种广义的新颖旅游合作组织，本书还有主题介绍。
4.规划、设计和施工单位的物色阶段
前期策划所做工作是属方案设计性质，到规划设计和施工阶段就进入了实质性的运作。在房地产开发的一章我们已经介绍了开发单位要向规划设计单位下达设计任务书。而旅游房地产开发与一般住宅开发有区别，是以比较完整的前期策划报告作为开发者招募规划、设计单位的前提，除了通常运用的招投标程序之外，更要强调规划设计单位对本项目策划的理解，因为规划设计人员的专业知识也是有一定限度的，所以在招投标过程中，可以从标书的设计方面请参与前期策划的专家帮助提出一些问题。旅游房地产有一个很大的特点，就是它具有丰富的文化内涵，往往人文含义很深，而规划设计人员一般属理工科出身，缺乏这方面的修养。所以同样选择规划设计单位，就要选择具备较高文化素养。规划设计人员的设计院更为合适。
同样对于施工单位，除了与普通住宅建设一样，希望施工单位有较高的资质和较优秀的社会声誉，如获“白玉兰”、“鲁班”
奖之类称号外，施工管理人员同样要找有较高文化修养的人。
尤其是到建筑装修阶段，更是要能深刻理解旅游房地产项目主题思想的施工人员群体才最理想。对监理单位的选择也要体现上述思想。
5.项目的建设阶段
在项目的建设过程中有一个项目公司作为建设单位代表开发商和投资者的利益，又有设计、施工、供货单位、监理单位以及将来要进行经营管理的公司人员介入，这是一项浩大的系统工程。在这里为了确保工程质量、工程进度，必须大量应用现代化管理的方法，如网络技术、运筹学等。项目公司本身应有施工进度、材料供应、人工安排的组织设计，运用图表和计算机显示并能及时反映动态，以便控制。同时要求各参与单位也相应拿出诸如施工组织设计之类的管理文件。由于旅游房地产有特殊功能如保健、体育、园艺等，所以除了子项目中有专业人员加以监督外，还可以邀请高级顾问团的专家们随时抽查，以确保项目的文化内涵得到体现。
6.项目经营准备阶段
由于旅游房地产项目建成后必须进行经营管理，所以在进行建安阶段时，经营管理的准备也将同时开始。首先要成立一个经营管理公司。这个公司可以是原来的项目公司改造而来，但也可以是开发商或投资者作为资产卖给或租给别人来经营，所以从性质来看，项目公司和经营公司是两码事。经营管理公司在此时要制订各类管理制度和岗位职责，接下来就是招募员工和进行培训，还要对在建工程进行监督。作为经营管理者，要制订一个工作进度表，工作一定要有节奏，如果制度和岗位职责没制订就将员工招募进来，这个员工就成了累赘。还有不属于建安范围的物品，如厨具、床上用品等开办用品也是需要适时购买。买早了还要专门派人腾地方看管，这些都需要经营管理公司的高层领导者事先作好计划安排。
除了上述经营管理事务之外，此阶段物色部分物业的出售也是一项重要的工作。因为旅游房地产如度假村中的别墅是要作商品房出售的。为了资金的及时回收，可以在项目建设过程中就开始预售。除了物色有资质、有水平的房产销售公司进行预售业务，或者项目公司自身开展预售业务之外，还有一个业主（买房者）看样板房的事情，作为开发商要把销售商、施工单位组织好、协调好，使他们双方工作都不耽误。
7.项目的经营和管理阶段
在项目初步建成的试运营阶段，项目公司和经营公司的配合最为重要。不论两者是两块牌子一套班子，还是本身就是两个公司，都要对交接验收工作事先谈妥验收标准，以后的工作都是在标准的基础上进行的。如果是别墅还要业主，物业管理部门和项目公司、施工单位互相签订好验收和委托管理的协议。这些工作的组织协调均应由代表开发商的项目公司来牵头，一旦进入试营业，就要由经营管理公司负责整个项目的运转，建立会议制度，及时发现问题及时修正。有些问题要施工单位承担责任的，也应由项目公司去通知施工单位来返工或整修。项目（如度假村）内部各部门的业务交叉也要由经营管理公司的运转经理（下章提到）来负责协调。
在验收交接工作完毕进入正式营业阶段后，项目公司与经营公司应有一个责任划分的协议，包括尚未售完的别墅等物业交接都要有一个明确的说法。
