二是从1998年7月国务院下发23号文（《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》）开始的货币化分配和房地产市场化改革阶段。而在1998年5月，中国人民银行正式推出了《个人住房贷款管理办法》，贷款买房、按揭等这些新概念登陆中国内地。
住房市场的货币化时代开启了。为了配合这一进程，从1996年5月1日到2002年2月21日，中国人民银行史无前例地连续八次降息，以“分流储蓄，拉动内需，刺激消费”。说得直白一点，就是想尽办法让老百姓去买房。
从2001年起，房价开始上涨——这是住房货币化的必然结果。
三是从2003年开始的商品房垄断市场的时代。也可以把这个时代开启的标志确定为2002年5月9日，这一天，国土资源部叫停已沿用多年的土地协议出让方式，从7月1日开始，实行土地招拍挂制度。业内称之为“新一轮土地革命”。随之，在全国范围内，地价、房价飙升，各个城市“地王”频现。
2003年，中国出现了“非典”——每当出现大的危机，中国都会通过刺激经济增长的方式来应对。这是一个规律。
2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》［国发（2003）18号］，也就是“18号文”，将房地产业视为“国民经济的支柱产业”，实质起到了鼓励房地产发展的作用。从“18号文”开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞涨。
1998~2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。
2004年3月31日，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执行监察工作的通知》，规定当年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过“招拍挂”的形式进行出让，业内称为“8?31”大限。
这意味着，货币化不容忍“漏网之鱼”，房价的大涨之门，彻底打开了。
房价迎着调控上涨
中国房价飞速上涨，正是从2003年开始的，除了众所周知的因素，与中国房地产背负的新使命——吸纳超发货币是密切相关的。
看两组央行公开发布的数据：
2003年7月末（“18号文”将房地产业定性为“国民经济的支柱产业”地位的分界点），广义货币供应量M2余额为2062万亿元，而到2007年12月末，M2余额已达4034万亿元，四年增长了近20万亿！
到2009年12月末，M2余额已达606万亿元，短短两年时间，又增长了20万亿元！
如此天量货币的增发，如果没有房地产的吸纳，后果是难以想象的。至少，通货膨胀的严重程度，将超过1993年、1994年。但是，这个期间通货膨胀并没有那时严重，因为，钱被固化到了房屋上面。
到2005年，房价上涨太快成为了“两会”最为热门的话题之一。“两会”之后，3月底，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，“把稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关人责任”。
一个月后，4月27日，温家宝主持召开国务院常务会议，“国八条”出台。余温未消，5月11日，国务院办公厅转发了七部门早在4月30日即已拟好完成的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。又是一个“国八条”！
但是，房价在经过短暂的调整之后，在2005年下半年出现报复性上涨。以北京为例，2005年1~7月份，商品期房平均价格同比上涨了219%。
到2006年年初，房价继续一路飞涨，媒体声讨，民怨声起。5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，“国六条”出台。仅仅12天之后，“九部委十五条”出台，对“国六条”进一步细化。
金融方面，央行两次加息。银监会于2005年7月22日发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》的九条措施，严控房地产信贷风险。2006年，不到6个月，九部委组成的调控大军出台了不下13个房地产调控政策。
然而，2006年的政府调控并没能如愿地抑制住房价的上涨。2006年10月，北京以107%的涨幅领先全国。自2005年7月以来，北京房价连续上涨15个月。调控政策一个比一个严厉，然而，房价一次比一次涨得高。
在此期间，货币供应量在飞速增大。
次贷危机救了开发商
2007年年底开始，房价开始步入调整——这次的调整是受次贷危机的影响，而非调控的结果。
但是，楼市的低迷让对次贷危机忧心忡忡的政府再次出台扶持措施。2008年10月及以后，这些措施陆续出台。到了2009年春节一过，楼市回暖，量价齐升。2009年年底，一些城市更是出现了“恐慌性抢购”，房价一骑绝尘，从低谷到巅峰，这一年楼市疯狂的涨幅令人瞠目结舌，超过了以往任何一年。在中国的一线城市，几乎一天一个价——对照一下不难发现，天量信贷开始投放，房地产又承担了吸纳超发货币的功能。
房价一受到政策鼓励就上涨，很快，政府又不得不调整。
2009年12月14日，国务院召开常务会议，明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，这标志着中国房地产政策，从刺激消费又全面转向“抑制”房价。然而，2010年的楼市，犹如脱缰之马，继续保持着昂扬的上升势头，北京等一线城市的房价，很快进入3万元时代。4月1日，国务院又公布新政策，决定对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款……
实际上，对于房价而言，调控与否其实并不重要，重要的是能否控制住印钞机和落实住房保障责任，这两条做到了，房价上涨的步伐就能减缓。否则，一边调控，一边加大货币投放，等于是火上浇油，是不可能真正抑制住房价的。
简言之，控制货币，房价就是无源之水；货币超发，房价就是有本之木。
货币供应量撑起高房价
有兴趣的朋友，可以把下面这组广义货币供应量余额数据（全部为央行公开发布）与中国的房价对照一下，看看趋同性是否一致：1999年为1176万亿，2000年为1324万亿，2001年为1528万亿，2002年为1832万亿，2003年为2192万亿，2004年为2501万亿，2005年为296万亿，2006年为3455万亿，2007年为4034万亿，2008年为4751万亿，2009年为6062万亿，2010年为7258万亿……1999~2010年间，中国GDP年复合增长率为13%（当年价格数，比可比价格数大），而M2年复合增长率为17%。
货币越来越多，房价越涨越高，两者的关联度非常之高。或者，也可以把房地产当成一种货币——住房币，与中国最早的实物货币——牲畜币确有很多相似之处。
那么，房地产领域对货币的吸纳作用，经过量化之后，到底有多大呢？
2008年3月17日上午，住房和城乡建设部副部长齐骥就“住房保障”情况接受中外记者集体采访时表示，按户籍人口计算，城镇人均住宅建筑面积达到了28平方米左右，人均每年增加1个平方米。齐骥给出的这个数据，是截至2007年的，当年，全国城镇人口共计594亿人。也就是说，2007年，我国城镇住宅总面积是16632亿平方米。2008年全国商品住宅销售面积为59亿平方米，2009年全国商品住宅销售面积为849亿平方米，三年加总起来总共是18071亿平方米，而2009年，全国商品住宅的均价为每平方米5182元。这样估算下来，截至2009年12月底，全国城镇住宅的总市值应为936万亿元，如果算上全国办公楼和商业营业用房的市值，将更为惊人——2009年全国GDP总额才3354万亿元。
这个数据有什么意义呢？
意味着，房地产总值与GDP的比值，既超过了次贷危机前的美国，也超过了1990年日本楼市泡沫破灭时的日本！
在住宅货币化的大前提下，如果房价下跌，改变人们对房价上涨的预期，导致房地产领域对货币的吸纳作用削弱，势必引发庞大资金流向商品流域，从而导致令人难以承受的通货膨胀。
在高房价和通货膨胀之间，政策更能容忍哪一个、更担心哪一个，是显而易见的事情。
政府必须为超发的货币寻求一种持久而稳定的流向。
这就是另一种视野下的高房价问题。
