开发商一般是以房屋的建筑面积来销售的。房屋建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积，套内建筑面积就是套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。而所谓公摊面积，就是整栋房屋的建筑面积减去整栋房屋的套内建筑面积，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、经营性用房、车棚及人防工程等建筑面积。将整栋房屋的公用建筑面积除以整栋房屋的各套内建筑面积之和，得到房屋的公用建筑面积分摊系数，而每户购房者所应分摊的公用面积就是用公用建筑面积分摊系数乘以套内建筑面积。
《商品房销售管理办法》第20条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。（面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积再除以合同约定面积后乘以百分之百）。
在实践中常常出现这种情况，房屋的建筑面积没有变动或者变动很小，在合同约定的3％范围内，而套内建筑面积减少，公摊面积增多。在此情况下，开发商并没有违约，不需要承担违约责任，但显然是购房者的利益受到损害，而又得不到任何的补偿，对购房者来说是非常不公平的。
造成这种情况有两个可能，一是开发商在建设过程中的正常误差；二是开发商在核算面积中的恶意行为。对于前一种情况，是开发商在建设过程中的技术失误，是属于其自身应该承担的损失，现将该不利的后果让购房者来承担，显然是不对的；对于后一种情况，则是典型的欺诈行为，如果有证据的话，开发商是要承担法律责任的。
技巧提示
怎样避免或减少购房者的损失？
第一，购房者在签订购房合同时，依据《商品房销售管理办法》第21条的规定，可以要求和开发商签订补充协议，约定房屋建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的范围，最好是在1％左右。范围约定太大的话，就失去约束开发商的意义了。这样在交房时套内建筑面积误差大于约定的范围，则购房者有权解除合同或要求开发商支付违约金。
第二，在补充协议中约定房屋的实际使用率，也就是套内使用面积与建筑面积的比率。购房者可根据开发商最初承诺的比率来约定，因为开发商为吸引购房者，一般承诺的使用率都是比较高的。如果开发商同意和购房者签订这样的补充协议，那么对购房者来说，房屋面积问题就没有什么大的风险了。
7.丢了购房合同怎么办？
黄某在某市朝阳区买了一套房屋，在签订购房合同后，黄某把自己保存的那本合同弄丢了。黄某听说少了一本合同将来就不能办理房屋产权证书，而且和开发商发生纠纷的话，自己手上也没有任何证据了。如果是这样的话，黄某该怎么办？
依法分析
购房者和开发商签订购房合同后，该合同就是证明购房者购买房屋的合法凭证。一份完整的购房合同一般共有四本：开发商二本，房管部门备案一本，购房者一本。如果购房者要办理银行按揭的话，购房者所有的那本合同要放在银行。开发商在办理房屋产权证书时，需要将所有的四本合同拿到房管部门才能够办理产权证书，缺少任何一本都不行。所以购房者一定要妥善保管好自己的购房合同，如果丢失了，要及时采取相应的补救措施，而在不同的时期所采取的补救措施各不相同，大致可分为以下三种：
一、在购房合同没有做预售登记前，如果购房者丢失合同，只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同。购房者需要支付的费用是一份合同的工本费。
二、在购房合同做完预售登记，没开始办理银行按揭前，如果购房者丢失合同，所采取的措施是在报纸上刊登声明合同作废，到期满后，拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再去做预售登记。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用，合同的工本费，新合同的印花税。
三、在购房合同做完预售登记，已经办理银行按揭后，如果购房者丢失合同，除需要办理第二种情况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行，因为原先的购房合同已经注销了，换成新的合同，也就是说购房者和银行所签的借款合同里的合同号已经发生变化了，尽管购房合同里面的内容没有变化，但依据《合同法》规定，该借款合同已经发生变更，所以需要和银行签变更协议。这期间购房者需要支付的费用和第二种情况基本相同。
技巧提示
需要提醒购房者的是，在整个购房过程中，合同经常需要交接，而合同的丢失也并不都是发生在购房者身上，有些时候开发商、律师、银行由于过失也会出现丢失合同的情况。所以在交接合同时一定要求对方出具书面的凭证，以证明自己已经将合同交给对方。否则一旦发现丢失，大家互相推卸责任，最终吃亏的还是购房者。
8.代人购房出现纠纷，谁应承担举证责任？
2003年2月，贺某所在的单位要修建职工集资房。2月8日，贺某受在外地工作的妻弟李某的委托，在单位以李某的名义购买了房屋一套。房款由贺某交付给了单位。此后，贺某又代李某对房屋进行了装修。2003年11月24日，李某因公死亡。待李某丧事处理完毕，贺某以自己在代李某购房过程中，房款系自己垫支为由，要求李某的妻子陈某给付其垫支的房款，但遭陈某拒绝。贺某遂向法院提起诉讼，要求法院判决陈某支付其垫支的所有购房款。法院审理过程中发现，此款究竟是谁所出，双方均没有充分的书面证据，那么本案的举证责任该由谁承担呢？
依法分析
首先，要搞清本案中的法律关系。本案中，原告贺某在代被告一方购房的过程中涉及两个合同关系：一是从对外关系上看，贺某代理李某买房，与单位之间系房屋买卖合同关系；二是从对内关系上看，贺某与李某之间是民事代理关系。就房屋买卖合同而言，当事人能够举证，证明单位收到了房款，对外的买卖合同不存在任何争议，故本案不是买卖纠纷；之所以会发生本案纠纷，是因为贺、李在对内的代理合同履行上出现了问题。
其次，要理清代理合同双方的权利与义务。在本案的对内代理合同中双方的权利和义务：对原告贺某而言，其权利是收取李某交来的房款，如果在代理过程中代李某垫支过款项，有权向李某索取。贺某的主要义务是代理李某与单位签订房屋买卖合同，代李某向单位缴纳房款及办理与购房相关的其他事宜；对李某而言，其主要义务是将购房款交与贺某，然后由贺某代其将此款交与单位，如贺某在代理过程中垫支过款项，李某一方应向贺某积极支付。那么此房款究竟是贺、李二人谁出的呢？
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”因为，否认权利存在的一方当事人应当就权利消灭的事实承担举证责任，合同义务因一方当事人履行而消灭，因此负有履行义务的当事人应当对合同是否履行的事实或合同不能履行的事实承担举证责任：（1）合同已经履行完毕的，负有履行义务的当事人应当就合同履行完毕的事实承担举证责任。（2）合同履行过程中，由于债权人分立、合并或者变更住所而没有通知债务人，致使履行发生困难的，由负有履行义务的当事人对合同履行困难的事实承担举证责任。（3）应当先履行债务的当事人，因法定事由的出现而中止履行时，应当对对方具有下列情形之一的事实承担举证责任：其一，经营状况严重恶化；其二，转移财产、抽逃资金，以逃避债务；其三，丧失商业信誉；其四，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。（4）负有合同履行义务的当事人要求提前或部分履行债务且不损害债权人利益而遭到债权人拒绝的，应当就提前履行、部分履行及遭到债权人拒绝的事实承担举证责任。
在本案原、被告双方之间的代理合同中，根据上述法律关系的分析，李某一方负有证明其已将购房款交付给贺某的举证责任，由于李某已死亡，支付房款是对李某、陈某夫妻共同财产的处分，所以责任应由李某之配偶陈某承担。现陈某不能证明上述事实，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由其承担举证不利的法律后果。
技巧提示
本案还涉及代理权发生争议的举证责任。主张权利存在的人应当对权利产生的案件事实承担举证责任。因此，凡因代理权发生的争议，由主张有代理权的一方当事人承担举证责任。（1）证明代理权的发生依据。法定代理、委托代理和指定代理等代理权的发生依据。（2）证明代理权的范围。从时间上看代理权是否已经终止；从授权范围上看是否超越了代理权限。（3）对表见代理的证明责任。表见代理是指行为人虽无代理权，但因被代理人的行为造成了足以使善意相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权的表征，从而应由被代理人承担其后果和责任的一种代理。在由表见代理引起的纠纷中，主张有代理权的人应当证明表见代理中的以下事实：其一，行为人实施了无权代理行为。即虽无代理权却以被代理人名义签订合同。其二，相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，在此认识基础上与行为人签订了合同。如被代理人明知行为人以本人名义订立合同而不作否认表示；行为人持有某单位的介绍信、空白合同书等。其三，相对人主观上须为善意、无过失。其四，无权代理人与相对人签订的合同，应具备合同有效的一般条件。
9.房产广告在房产纠纷中到底有没有证据效力？
冲着小区楼房间距有50米、小区绿化率为50％的宣传广告，某市一些市民先后购买某小区商品房入住。岂料两年后开发商又改变建筑规划方案，楼房的间距仅为30米。为此，几十户业主以商品房预售合同纠纷提起诉讼，要求开发商支付擅自改变小区规划的违约金共约40万元。
依法分析
目前房地产纠纷很多，其中许多购房者都说后悔听信了广告的宣传，实际的房屋情况和报刊广告中描述相差甚多。那么，房屋广告究竟有什么样的法律效力？发展商不能兑现广告中的许诺怎么办？购房者能依据广告内容追究他们的责任吗？
房屋广告的法律效力，主要根据广告性质来分析。
有些开发商会将在广告中的某些许诺购房者的条款写到正式的“购房合同”中，这时就已经不是广告，而是合同条款了，其法律效力是明确、有效的。但同时也有一些广告语不能或没有变成合同条款，这些广告一般来说仅仅构成了要约邀请，没有法律上的约束力。
什么是要约邀请呢？我国《合同法》第15条规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”。开发商发布上述广告，只为吸引人们的注意，唯一目的是吸引广大的客户向自己打来电话，发出要约。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首选之地”，完全由客户自己认识和决定，开发商并没有做许诺，所以无需为此承担责任。
但是，有些广告则完全不同，标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等，我们认为这些广告已经构成了一种要约，具有法律意义上的约束力。《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”构成要约的广告是希望和他人订立合同的意思表示，和前面我们所说的构成要约邀请的广告如何区别呢？它们的区别就在于内容是否具体确定以及开发商是否受该广告的约束，一般的广告仅仅是一种要约邀请，但如果其确实就房屋质量、价格、位置或配套设备设施、赠送物品等重要方面做出明确地说明，并且确实是这些方面对购房者最终做出购买决定起着极大的作用，那么就可以认为其内容是具体确定的。这些广告内容都是针对购买其房屋的客户而言的，说明只要客户与开发商签订房屋买卖合同并且双方没有其他改变广告内容的意思表示，开发商就应该受广告约束，向客户提供广告中提到的优惠和便利。
《合同法》第15条规定，“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，这种广告就不再是简单的要约邀请，而是一种要约。
技巧提示
由于广告内容没有被写在合同里，所以引发出很多问题。开发商借口合同中没有规定而不兑现自己在广告中的许诺，这是一种不讲商业信誉的表现。所以，建议广大的购房者最好将广告中的一些条件明确写在购房合同中，以免出现一些不必要的麻烦，更好地维护自己的合法权益。
10.对房屋共建行为如何举证？
卫某在某村委会工作。1995年3月，村委会向乡土地规划科申请在该村猪场旧址建厂房25间。同年8月，村委会指派卫某组织施工。此间，村委会分6次拨款10万元，用于建房施工。1996年底建成厂房24间，因没有合适项目，厂房闲置2年。1998年8月，村委会将上述房屋出租至今。
2003年，卫某向人民法院提起返还财产之诉，称上述厂房原系村委会批给其使用，并借给其10万元用于建房，只是以村委会名义进行了申报；现村委会主张该房归其所有，自己不持异议，但除村委会给付款项外，其余为自己的建房投入，村委会应当返还。
法院审理时认定：卫某与村委会之间没有就建造诉争房屋达成任何书面或口头约定，卫某诉称其曾向被告借款10万元建房，未提供相应证据，其主张以个人名义投资18万余元用于建房亦举证不足。
依法分析
